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你买的房子是家,还是酒店?或者说是积灰的

2023-5-3 19:00| 发布者: fuwanbiao| 查看: 81| 评论: 0

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简介:在一线市场服务客户的时候,我常发现,有些客户的需求是非常明确的,但有些客户的需求是不明确的,不仅总是提出既要又要还要,关键是他自己并不知道自己是需求不明确的。其实,买房过程中,首要重要的事情,是明确需 ...

在一线市场服务客户的时候,我常发现,有些客户的需求是非常明确的,但有些客户的需求是不明确的,不仅总是提出既要又要还要,关键是他自己并不知道自己是需求不明确的。


其实,买房过程中,首要重要的事情,是明确需求。


如果没有弄清楚需求就去买房,踩坑的概率会很大,花半辈子的财富,买下半辈子的遗憾,得不偿失。


在上海买房,首先要把自己的客户画像分清楚,是刚需,还是改善型,还是享受型。


01


刚需群体


刚需里一般占比较大的都是新上海人,因为老上海人大多本身就有房子,要买房都是置换起步;而刚需要从头打怪升级,集齐老家的六个钱包,在上海买第一套房子。


他们大多刚刚社保满五年,或者刚刚拿到上海户口。这类群体,大多都是非常纠结的;因为大多他们都抓不住自己的核心需求,非常容易因小失大。


比如我当年的大学同学,在上海买了他人生中的第一套房子。那时候恰逢上海楼市大涨前夜,市面上的房源非常非常少;最终他竟然买了一套李子园的老破小六楼。

你买的房子是家,还是酒店?或者说是积灰的


当时他的想法是,反正自己还年轻,房价只要便宜就可以了,六楼也无所谓,目前也能爬得动。


而最近随着孩子的出生,丈母娘过来照顾,明显开始觉得六楼的房子有多么不便。


我大学同学很明显,以为他的需求是“便宜就行”,次品硬伤都能接受;其实不然,他的真实需求是会随着成家立业而改变的。要卖的时候呢?发现只能笋进笋出,也赚不到多少钱。


所以对于刚需上车群体来说,买房最重要的还是要抓住核心需求。有些需求是可以放弃的,但有些需求其实本质上是硬需求。


像好楼层、好位置、好户型、好板块这些条件基本上都不能放弃,放弃其中一个可能都会变成硬伤房;


而配套,学区,车位等,在刚需上车层面,相较于房子本身就可以适当取舍。


很多人在买第一套房的时候其实买得并不好,他们都会因为贪便宜,去买硬伤房,或者远郊一手。


我们年前还在公司里开过玩笑,似乎每个人在上海买的第一套房,都是老破小六楼。住得不舒服,忍受几年,回头置换的时候也发现很难卖。

你买的房子是家,还是酒店?或者说是积灰的


所以会有人说,大部分人买第一套房都有踩坑经历。上海的楼市本身就是一个信息不对称的市场,从小白升级到熟手,都是需要付出成长代价。


02


置换群体


置换刚需是上海买房群体里的主力军,无论是新上海还是老上海家庭,尤其是有一套自住的,基本上都会有置换需求。因为本身只要有房,都会成为置换的资本。据统计,平均每6-8年,居民都会置换改善自己的居住条件。


这类客户群体大多都是家庭单位,年龄在35-45岁之间,有一定的居住需求,例如三房、学区等;


一方面,孩子出生之后,原本的小房子就不够住了;另一方面,随着孩子长大,有上学需求,要买一套带有学区属性的房子。


因为之前居住的房子环境和条件各方面都不够好,所以改善对条件都有要求;至少小区环境要更好,居住也要更舒适,楼层各方面都有需求,车位和学区就更不用说了,可以说,是按照六边形战士的标准来选房。


但是以目前上海房价体系来看,六边形战士产品至少也要1300万以上;如果放开地段维度,郊区也要1000万左右。

你买的房子是家,还是酒店?或者说是积灰的


在分化性行情前提下,这样的产品的涨幅是最好的。在行情好的时候,房子总价基数大,涨幅高,这种情况是非常容易让中产改善出现选品断层的;刚需产品卖不上价,看得上的房子涨的猛。


但是当下的上海楼市相对比较平稳,是非常适合上车和置换改善的好时机。不仅市面上房源多,大家可以慢慢挑选好房;甚至在市场上还能捡到笋盘好房,这是中产改善住房容易的时刻了。


03


享受型需求


享受型这类相对来说是小众群体,占比非常非常低;


他们基本上都是实现了财务自由的成功人士,买的房子基本上都是市区的高端大平层或者近郊小别墅,这类产品已经远远不是我们普通人可以触及的,属于享受级别的需求。

你买的房子是家,还是酒店?或者说是积灰的


上海的目前成交量来看,高于2000万的房子成交,全年差不多也只有1500套左右。


另外,还有一部分人喜欢打肿脸充胖子,买不起上海真正的豪宅大平层,而去买一些远郊小别墅,或者环沪小别墅。这样的操作均不建议,虽然满足了面子需求,但其实只是踩了另外一个坑。


以上就是大致的需求类型。你买房时,真正的需求是什么?欢迎把想法写在评论区。



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