看中骏商管如何逆势上扬，做到行业前列？| 读企业

看中骏商管如何逆势上扬，做到行业前列？| 读企业

作者 | 夏县明

编辑 | 梁秀杰

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

在A股和港股上市的58家中资商管公司中，中骏商管绝对算得上是优等生了。从盈利能力来看，公司均排名前三， 毛利率高达41.6%。

那么，中骏商管是如何在激烈的市场竞争中脱颖而出的？

“高盈利”的经营密码

在疫情多点扩散以及宏观经济整体下行的背景下，中骏商管却逆势扩张，总在管建筑面积同比大幅增长。

半年报显示，截至2022年6月底，中骏商管的总签约商业物业(包括购物中心及写字楼)为43个，总签约建筑面积约为600万平方米，同比增长约23.7%；在管商业物业为16个，同比增加4个，总在管建筑面积约为160万平方米，同比大幅增长约50.5%。

逆势的大幅增长得益于中骏商管超强的盈利能力。

上市商管公司上半年毛利率TOP10一览（%）

数据来源：Wind，睿和智库整理

从销售毛利率指标来看，上半年，58家商管公司（含物业公司）的平均毛利率为27.7%，而中骏商管的同期实现收入6.0亿元，毛利2.5亿元，应占溢利1.3亿元，整体毛利率达到了41.6%，高出行业平均水平13.9个百分点，在58家同类公司中排名前三，这主要得益于公司商业物业管理业务的高毛利。在上半年，中骏商管在商业物业管理及运营服务板块实现收入2.0亿元，获得毛利0.9亿元，毛利率高达45%。

中骏商管协同共生的战略方向更有力地推动了毛利率提升。一方面，中骏商管依托集团的 “一体两翼”战略，与地产开发协同获取优质地块，共同开发城市综合体； 另一方面，中骏商管与品牌商户战略合作共生共赢，与头部品牌联动、扶持小品牌，共同实现业绩增长。

面对今年上半年疫情的反复， 中骏商管迭代小程序线上功能，与场内各业态的领先品牌联动，培养和扶持地方性、特色及成长性品牌，拓增线上营销渠道，助力商户业绩新的增长点。6月，中骏商管与高端美妆、国际名表、主流运动、数码、新能源等50多个品牌联合推出“超级品牌日”活动，聚合商场与品牌双方的优势资源，助力品牌销售。秉承“利他共赢”原则，使得中骏商管在当下的外部经营环境中依旧保持着业绩上涨。

做“高质量 定制化”的商管

优异的财务表现背后，得益于中骏商管一直推行的购物中心经营百货化、做有质量的规模化以及用三条产品线差异化定位项目的精细化运营理念。

在城市拓展布局上，集中优势资源，聚焦区域发展和核心一二线城市，持续获取优质项目，打造标杆商业，如北京西长安、上海西花桥、福建福州、安徽合肥和江西南昌等项目是中骏商管精心打磨重点打造的城市级标杆商业。

其中，北京西长安中骏世界城即将于今年12月亮相，作为 中骏世界城创新奥莱第一个落地项目，项目定位 「24小时不打烊京西新奥莱」，用高性价比和高体验感度的商品，以及便捷的交通优势和客流资源，运用数字化工具及创新营销，打造首个24小时不打烊京西新奥莱，为消费者带来更多的线上及线下全新玩法，重新定义城市消费新方式。

西长安中骏世界城

图片来源：企业自供

据悉，花桥中骏世界城和 福州中骏世界城也在紧锣密鼓的筹备中，项目位于城市多线TOD交通枢纽中心，呈现多维立体交通枢纽，聚合区域优势资源，开业后必将成为城市消费新领地。

在获取优质项目的同时，中骏商管“一座世界城 精彩每一城”的城市愿景，根据市场“量身定制”，应对不同的城市等级、消费潜力、目标客群， 有针对性地服务好消费者。基于此，项目定制化商品内容组合，并结合会员推出“会员资产运营能力”，通过迭代升级会员营销系统和线上商城小程序，为中骏世界城品牌商户提供了更精准的引流，同时也为消费者带来了更便捷的服务，提升了商场整体的运营效率。

数据显示，截至目前中骏商管会员总数已超200万人，线上已经成为中骏商管“吸粉”的新渠道和业绩增长的新筹码。全新升级战略之后，中骏商管将从数字化转向数智化，朝着智慧化商业持续升级。

值得一提的是，泉州中骏世界城的调改正在改变着泉州的商业格局。作为中骏商管目标打造的体系标杆，泉州中骏世界城根据城市消费人群的动态成长及城市发展潜力，全面升级“大泉州”城市商业定位，成功引进高端美妆和7大国际名表等具有高流行感度的商业内容，用优质内容和服务精准把握进阶品质商业的空白机会，改变现有商业竞争格局，丰富城市商业立面。

可以看出，中骏商管一直在用差异化的产品定位和商品内容建立自身差异化能力，从储备的项目可以看出， 未来中骏商管将立足于一线及新一线城市优质标杆项目，这一点也与其在今年7月上市一周年全面升级的战略十分契合。

2022年上半年中骏商管表现出销售客流双增长的好成绩，而刚刚结束的双十一骏粉购物节线上线下客流销售再创新高， 再一次佐证了其购物中心经营百货化和数字化营销的差异化竞争优势。

数智赋能，商业持续升级

数字科技对商业社会的全方位渗透，催生新的产品和应用，涌现多元消费场景和创新业务模式。一方面，企业可借助数字化加强日益扩大的业务领域的管理，以提升管理效率， 另一方面，企业可基于数字化技术加强客户的服务体验，进而收集多业态客户和场景数据，拓展创新业务，取得跨越式发展。

据2021年年报信息显示，中骏商管正在用实际行动打造数智化成熟体系，以技术创新驱动业务创新，以营销数字化、服务数字化、会员资产运营等打造差异化经营能力。以数智技术投入与应用驱动业务提效，以营销数字化、服务数字化、会员资产运营等打造差异化经营能力。

2022年上半年，中骏商管首次提出“线上线下”24小时不打烊概念，以 “7*24H互联网+一站式消费体验”+“线下沉浸式服务体验”的双平台模式精准赋能商户，再次重新定义“人货场”。

而在数字化建设上，中骏商管并没有走宏大叙事式的投入模式，而是坚持“以需定开发”，小成本投入，快速应用，快速上线产生效果。

在疫情常态化以及新消费的大环境下，购物场景功能的创新和商品内容的更新方面显得尤为重要。兼具规模与速度发展的同时，中骏商管正以营销数字化、会员资产运营、多元化产品线、自持物业的精细化营运等多个维度，不断进行深度打磨，构建自己在商业不动产资管的护城河。

结语：“做正确而难的事”

购物中心的价值模型是 “以时间赢得价值空间”，而良好的财务表现验证了中骏商管坚持的战略方向和超强的盈利能力。

图片来源：企业自供

“量身定制”及 “先人后事”的精细化管理则让中骏商管更容易拓展客户， “数智化升级”更是让中骏商管在同行业中打造出差异化竞争力。

在与中骏商管调研沟通中，管理层强调的是 “正确而难的事”：首先，只有做正确的事，才能保证发展的方向；其次，要做难的事，只有难的事情被克服了，路才能走得更远。

基于此， 2022第七届中国不动产资产管理峰会将于12月21日如约而来，意图通过对2022年度的年度总结，探讨新地产时代的不动产战略构建新模式，共谋未来！

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