国社炮轰开发商：叫你一声你敢允许吗？

近日，国社炮轰开发商的文章忽然火了。

找来看了看，是中消协提示防备商品房买卖、租赁等范畴不公平条款的文章。

都是些业内老生常谈的问题，不算新颖。

为什么行动如此关注？

一则，在顶级权威性加持之下，国社的态度常常被视为风向标，所以一旦开了批判金口，关注度立刻上来了。

二则，正值楼市多事之秋，大家都敏感的不要不要的。

三则，文章也的确有不少干货，才干赶出来一滩惊弓之鸟。

那就来看看这些干货吧。

相亲是西施结婚变东施，能不能免责？

买受人在现场看到的模范房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约约请，不作为出卖人向买受人托付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

购房者在售楼处或者楼盘的宣传中经常能看到相似这样的话。

这句话的意义是：你看见的（模范间、沙盘等）、听见的（销售说辞等）以及开发商表白的意义，都能够不算数。

直白地说，相亲是西施，迎娶变东施，跟明目张胆的骗人也没什么区别。

国社的驳斥是：销售手册、楼盘模型、模范房等销售广告和宣传资料，都会抵消费者的置办决策产生影响。当售房广告和宣传资料构成要约的，即便未写入合同，开发商也应实行相关义务，如未按约实行则构成违约。

态度很鲜明：不能再骗人了。

这里有两个法律概念：要约与要约约请。

在法律概念中，要约的目的是与他人订立合同，要约约请的目的是要对方想跟自己订立合同。要约一发出，要约人即受法律约束，而要约约请发出后，关于要约约请人来说是没有法律上的意义。

法律名词总是很拗口，浅显的了解就是：西门庆对潘金莲说，跟我好吧，我给你买套房子，外加每月十两银子的生活费，这就是要约。话一说出口就要承担法律义务，由于潘金莲一旦允许，西门庆就要兑现。假如西门庆每天装扮得油光水滑，戴大金链子和名表骑着高头大马在潘金莲身前经过，这就叫要约约请，也被称为诱惑要约，诱惑潘金莲跟自己轧姘头。要是潘女士真动了心，西门先生就算是个屌丝，那些大金链子和名表都是借来的，也不用承担法律义务。

所以，分辨要约与要约约请就很重要。

不论两人好之前西门庆说了什么，都算要约约请，这是开发商的想法，不用承担违约义务了嘛。

而且，由于开发商的强势位置，很容易就把这种想法变成了理想中的规则：相亲是西施结婚变东施于是成为楼市痼疾。

又当运发起又当裁判，显然分歧理。

而法律的规则是：商品房的销售广告和宣传资料为要约约请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设备所作的阐明和许愿细致肯定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价钱的确定有严重影响的，应当视为要约。该阐明和许愿即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承担违约义务。

所以，法律其实不时都在，问题是理想中，法律和开发商谁说了算。

谁说了算的问题，不止一个，下面简单罗列一些。

延期交房的不可抗力

在正式的购房合同中经常会有这样一条：因设计调整、气候变更等缘由招致未按合同规则期限将商品房托付买受人运用的，出卖人不承担违约义务。

这条其实是开发商为晚交房而预设的不担责挡箭牌，由于在法律上，设计调整、气候变更并非不可抗力，而是施工前应当充沛思索的要素，假如运营者因设计缘由未能定期交房，应属违约，需求承担违约义务。

不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能抑止的客观状况，而不是思索不周、应对不当等自身的工作瑕疵。

国社以为，这是开发商滥用不可抗力适用范围，为延期交房免责。

最终解释权

购房合同或商定中，经常会呈现“出卖人享有最终解释权”的条款。

为啥会呈现“最终解释权”？由于对合同商定的了解不同，产生了争议。

如何处置争议，法律有明白规则：格式条款应当公平肯定双方的权益和义务，在对格式条款有不同的了解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

也就是说，谁提供的格式合同谁吃亏，依照对方的了解来认定。

所以，开发商自我授予的最终解释权其实是个伪权益，由于与法律相悖。

只退定金不需赔偿

开盘选房之后，签正式合同之前，通常会草签一个简单的定房协议，意味着购房者看中房源交纳定金。

协议会商定，这个定金是不可退的。但同时开发商会附上一条：在未签署正式预售协议前，若因出卖方缘由致使不能出卖时，出卖方不受任何商定约束，只需退还定金而不用附加利息或赔偿。

不想买了定金退不回，不想卖了只需退定金，这显然有违民法典的规则：收受定金的一方不实行合同商定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。

双方面免除自己的赔偿义务，开发商难免有些霸道。

国社一针见血地指出，这完整规避了运营者不履约所应承担的法律义务。

还有一些针对物业、中介、装修的问题，国社也给予了评价，因与开发商关联性不强，本文予以略过。

往常回到开端的问题，既然法律早有规则，为什么开发商能够不恪守，到底谁说了算呢？

谁说了算？从楼市痼疾丛生的状态，和消费者以及媒体乃至中消协一遍一遍的呼吁中，不难推断出答案。

为什么法律不彰？

缘由很简单，开发商被惯坏了。

一是长期的供不应求，滋长了卖方的骄纵，二是监管不严，开发商的顾忌未几。

那么往常能够给他们立规矩吗？

咋说呢，国社倒也没有讲什么新道理，只是转发了这些呼吁，大约算是冷冷地问开发商：听说你说了算？

不外，楼市风声渐紧，叫你一声你敢允许吗？

文/肖华林

编辑：李进文