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首先，必须肯定的是，18年的房地产大开发，深化地改动了中国社会，它让中国城市容颜面目一新，城市基础设备全面升级，它让小轿车走进千家万户，它让中国城市家庭具有了更多的财富性收入。18年的房地产大开发，不只吸纳了大量众多的市场活动性，抑止了普通物价的过快上涨，同时它还透过房地产庞大的财富效应推翻了国民的财富观。上个世纪80年代，富人的标杆是万元户；90年代，富人的标杆是一百万；2000年以来，富人的标杆已是数千万了。这是社会的进步，也是国民财富积聚不时进步的结果。 自1998年我国实行“房改”并开端房地产大开发以来，正好阅历了中国经济增长最快的十年，这也是中国房价从补涨到暴跌的十年（1998-2009年）。自2010年全国大城市商品房开端限购后，各地成交量大幅萎缩，房价呈现滞涨，但从2014年4月开端许多二线城市纷繁松绑或取消限购令，很快地，成交量明显放大，房价开端再次拉升，直至2016年9月后许多二线城市再次出台限购措施，随后成交量再现萎缩，房价上涨趋缓。给人的觉得，中国的房价，只需没有限购令压着，它就会反弹上涨，以至是只涨不跌。
不外，我们作为展开中国度，一、二线城市的房价的确已高得离谱，好比，深圳均价已突破5万元大关，上海和北京的均价也早突破4万元大关，但我们的收入并没有同步跟上。很显然，房价过快上涨，不只严重冲击了中低收入者购房的刚性需求，而且它也极大地抬高了企业土地与房屋的置办或租凭成本，更糟糕的是，一旦限购令解除，炒房囤房的财富效应还会助推房价上涨。这也是我们深深担忧的。 经过两轮限购，我们已领教了这种短期性的暂时行政管制措施仍是治本不治本的，因而，有人提出全面实施房产税来打压房价，有人以至主张不惜代价也要将房价打下去。这是非理性的、心情化的、不担任任的主张。但是，我们有必要查找问题真相，才干对症下药。 中国房价为什么只涨不跌？中国人为什么偏好炒房囤房？真正缘由何在？
有人讲：房价上涨是中央政府的义务，是房地产开发商的罪恶，也有人讲：房价上涨是由于投资者的过度投机。但笔者并不认同上述观念，笔者以为，房价上涨是一种货币现象。货币过度投放必定招致大水漫灌后的活动性众多，资产价钱被泡沫化；但另一方面也有资本市场落后、大众理财无门，此外，还有社会保障不健全，大众创业认识比较淡漠的要素。 （一）货币过度投放、活动性众多，被迫囤房保值 从实质上讲，中国房价持续上涨是一种货币现象。1998年房地产大开发以来，正值中国工业化快速推进、重化工业产能开端加速扩张阶段，以投资驱动和出口导向为特征的中国GDP一路狂奔，这一切都需求有快速增长的货币投放支撑或刺激，为此，我们不时加大货币投放及贷款投放，在经济超高速增长的同时，国民的名义货币收入得以大幅进步。 特别是在2008年下半年全球性金融危机爆发后，银行贷款的加速投放，以及重化工业产能扩张的最后冲刺，又将货币投放推向了极致。危机前的2007年全年新增贷款仅为3.63万亿元，危机爆发的2008年为4.91万亿，危机爆发后的2009年猛增为9.59万亿，比上年暴增100%，随后各年新增贷款均维持在10万亿元左右。
同样地，2007年底我国广义货币（M2）存量为40万亿元，2008年底为47.5万亿元，2009年抵达了61万亿元，2013年底初次突破100万亿元大关，抵达110.6万亿元，2016年8月初次突破150亿万亿元关口，超越了我国2015年GDP总量的两倍！ 银行总资产是贷款扩张的结果。贷款过度扩张，不只使得银行“一业独大”，而且它也加大了信誉风险向银行的集中与集聚。2007年底，我国银行业总资产为50.6万亿元，初次突破50万亿元，2011年底初次突破100万亿元大关，2013年底突破150万亿元，2016年2月底，我国银行业总资产初次突破200万亿元大关。截止2016年9月底，我国银行业总资产为217万亿元，超越了我国2015年GDP的三倍！ 与世界第一大经济体美国相比，能够发现，我国货币投放增速及存量都是十分惊人的。1998年美国银行业总资产约为9.8万亿美圆左右，2015年美国银行总资产约为15万亿美圆左右，大致一年增加1万亿美圆，十分巧合的是，美国的广义货币（M2）存量基本上与银行业总资产同步增长、总量相当，目前，美国M2大约为15万亿美圆，但美国的GDP为17万亿美圆。也就是说，美国广义货币存量及银行业总资产均只需其GDP的大约90%。 为什么中国的货币投放及贷款范围是远超美国的？究其因，中国金融体系是银行主导型结构，因而，银行业“一业独大”能够了解，但为什么中国货币存量也远大于美国呢？独一能够解释的缘由是中国货币周转速度慢。笔者以为，中国货币流通速度迟缓的缘由可能有两个：一是过剩产能与无效产能占压大量贷款，滞缓货币流通速度；二是中国人囤金囤房，将财富转化为不动产沉淀下来，也会降低货币流通速度。 货币过度投放的必定结果，就是货币置办力降落，活动性众多，资产估值严重泡沫化，赚快钱投机活动更猖狂，家庭财富保值增值愈加艰难。中国房价便是资产价钱泡沫化的标记。 由此可见，在货币存量基数业已十分庞大、而经济增速明显放缓的背景下，我们有必要改动货币投放的旧方式、老思想，逐步放弃13%左右的M2增速的阅历目的值导向，让M2增速先回归至10%左右，这样有利于控制货币过度投放，让资产估值去泡沫化，恢复真实的房价。
（二）资本市场展开严重滞后，大众理财被迫囤房 在房地产大开发、全民炒房之前，我国资本市场展开落后，老庶民理财渠道单一，家庭理财只能做单项选择：要么存款，要么炒股。存款利率不敌通货收缩，储蓄者心有不甘；炒股则风险很大，投资者稍不留意就会“宝马变自行车”。 固然2013年呈现了草根理财的余额宝，构成了互联网金融元年，并赋予了私募基金合法位置，各类资产管理业务野蛮生长，但这一切只是崭露头脚，尚不规范，相对曾经构成庞大财富效应的房产而言，还不能赢得大众理财的普遍信任和追捧。 但是，十年的房地产大开发，以及房价补涨暴跌的房市“慢牛”行情，使得房地产的财富效应被过度放大，全民炒房、全民囤房似乎成为了城镇家庭财富保值增值的独一选项。目前，固然许多大城市中等收入以上的家庭大多具有了两、三套以上的住房，但人们囤房显然并不是为了满足自家人寓居条件改善的需求，更多地则是作为一种投资或投机，用于长期性保值增值。因而，从久远来看，当投资者仍找不到更好的替代资产来保值增值时，迷信囤房能够保值增值，仍将是一种潮流。由于就目前而言，除了囤房，似乎仍找不到更好的替代资产。 中国股市仅有26年的历史，与西方有着200多年历史的成熟市场相比存在庞大反差，成熟股市表示为“牛长熊短”，我们的股市却是“牛短熊长”。西方牛市至少能够长达五至七年以上，而我们的牛市却普通只能持续一年半载；相反，西方熊市普通只需一年半载，而我们的熊市却通常长达五至七年。我们的股市是典型的“散户市”+“政策市”，而兴隆股市则是“机构市”+“自由市”。相比之下，我们的股市岂但是高风险的，而且还是很不规范的。中国股市盛行短炒投机，而价值投资和长期投资遭白眼。 目前，我国资本市场存在的主要问题是行政管制过度、市场监管低效，特别是市场化的水平不高，法治化尚待增强，资本市场开放度不够。以股市为例，欧美投资者只需开通一个股票账户，就能够跨境参与欧美股市、我国香港、新加坡及日本等股市的买卖。此外，在我国A股一级市场，IPO节拍和IPO定价均由行政直接纳制，没有“市值”的投资者不允许进入一级市场，更为可怕的是，A股全部新股上市必须连拉10个以上的涨停板，“新股不败”的神话让打新炒新变成“天上掉馅饼”的游戏，一级市场无风险暴利与二级市场高风险薄利构成“人格团结”，严重撕裂并扭曲了A股估值体系。这一切唯有IPO注册制可解！因而，注册制变革成为中央决策、人大受权的重要制度改造，我们正等候着它的落地与实施。 （三）社会保障制度不健全，压制消费、被迫囤房 西方社会保障展开史长达100多年，它们大多树立了从摇篮到坟墓的完善社会保障制度，国民能够放心而自信地消费，信誉消费兴隆，以至能够“一人数卡在手、刷遍全球无忧虑”。正是由于消费自信刺激内需，才使得经济增长的内生动力更稳健、更耐久。此外，充足的社会保障贮藏，也使得西方家庭个人并不需求保有太多的存款。这也是美国人存款储蓄率低下的重要缘由之一。 相反，我国现代社会保障制度树立于1998年，我们用了不到20年的时间基本构筑起了社会保障的三支柱框架，但仍有待进一步完善与夯实。但就目前而论，由于我国社会保障制度树立时间短、制度积聚低，尚不能给国民以足够的保障保险和自信心，因而，大多数家庭依旧以俭省消费、不时积聚财富为主要动力。为此，囤房囤金成为家庭财富囤积的最主要方式。 典型的案例是：当全球性金融危机爆发后，欧元大幅贬值，许多中国老庶民初次批量走出国门，一是张望国外猎奇的风光，二是抢购国外的朴素品。关于庶民置办朴素品，其动机有两说：一是有如囤房囤金，目的是保值增值；二是作为装饰品穿戴或珍藏。但有一点却是矛盾的，一方面他们抢购朴素品、从不讨价（由于导游叮嘱了国外买东西不能讨价讨价，否则有辱民族时令），另一方面那就是中国人的俭省，他们出国宁愿带上酱菜和快餐面，美其名曰：家乡滋味好，外出吃不惯！你出国不是体验生活、旅游并领略他国人情风光吗？ 其实质仍是中国人缺乏消费自信。截止2015年底，美国3亿人口具有2.81万亿美圆的公共养老金贮藏，同时具有24万亿美圆的私人养老金贮藏。两项养老金总贮藏高达近27万亿美圆，相当于其GDP（17万亿美圆）的一倍多！相反，中国社会保障制度树立的时间较短，我们的公共养老金贮藏为6万亿元，私人养老金贮藏仅有0.95万亿元，两项合计为7万亿元，仅相当于中国GDP的大约十分之一。 自信消费是需求底气的。假如没有足够的社会保障贮藏，国民就会缺乏消费自信，就只能不时储蓄、不停地积聚财富，并从中寻求保障保险感。中国人囤房囤金，既是为了保值增值，更是为了积聚财富作为下一代或下两代的保险保障。 为此，我们必须加大公共养老金和私人养老金的总贮藏，做实社会保障保险网，让国民自信消费、放心消费，而不用囤金囤房。 （四）大众缺乏创业认识，更愿意囤房、守财 在兴隆国度，大众自主就业（self-employment）已成为一种社会盛行和习气。18岁的孩子就能独立，靠的不是父母和政府的施舍，而是独立自主的营生才干和创业认识。20岁的比尔·盖茨，在大学尚未毕业时就和好友一同创设了微软公司，史蒂夫?乔布斯21岁和好友一同创设苹果公司，拉里·佩奇25岁创设谷歌公司，巴菲特从小就懂得理财和投资。 互联网创业是当今世界的时兴。美国许多人在家中应用互联网平台创业，大学生在校或毕业兴办合伙企业，许多白领在8小时之内为老板打工，8小时之外则成为自己的老板（self-employedor professional）。当国外这些年轻人都在“负债运营”创业的时分，我们的老庶民却在“负债囤房”；当创业者在想方设法进步资金周转效率的时分，我们的老庶民却将全部财富固化、沉淀在囤房囤金上。 在中国，父母总是教育并希望孩子读一所名牌大学，然后去找一个优秀的老板，当好一辈子打工者。在他们看来，创业有风险，当老板是他人的事情。因而，中国父母宁愿将几代人的财富积聚着，好比，囤房、囤金、囤古董，也要留给子女或孙子压箱底，而不鼓舞他们创业创富。 以至在民间还传播着一则令人心酸的笑话：8年前某人将深圳的一套房子变卖了去创业，结果，8年后将创业全部所得又换回了8年前的那套房子。有人笑他：白忙活8年！ 没有创业认识的年轻人，不只需靠父母包办工作和成家立业，还要父母包办管大孙子，更糟糕的是，父母还要为他们的子女终身积存财富，包含存款、囤房、囤金，目的就是要让下一代生活得更好、更有保障，而自己还没断气，结果孩子就要先瓜分父母“遗产”。 有人说，中国人的家庭积存既然不会主动用于创业，还能做什么？当然是不时地积聚着，并让他的后人看着它变成存折上的面子数字，或是换成更诱人的不动产套数！他们说，这不叫败家子！而是不创业的无法。既然不创业，也不消费，就只好换购成N套房封存下来、传承下去。几代人守着门面和房子吃租客的租金，也是不创业者的选择。
事实上，2003年，当马云的淘宝网横空出世时，草根、屌丝创业梦就开端付诸行动，这是中国“大众创业”理论正式启航的标记。2014年李克强总理初次将“大众创业、万众创新”上升为国度战略，从中央到中央正在全力推进全民双创活动的展开，它将全面改动我们传统被动的就业观，以创业带动就业是一种积极主动的就业观，它能够进步人们的就业质量，让创业更光彩、让劳动更面子。 关注时势新闻，洞察经济动态，想了解更多原油、自然气、白银投资资讯能够关注笔者微信公众号：诚至金开技术剖析（czjk789 ） |
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