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导读：整个产业地产二级开发主要中心环节，分为：土地获取；开工准备；项目销售；工程树立；竣工入住；售后移交。本文特地整理了“产业地产二级开发”的相对规范流程链条，并为大家分享产业地产的四大开发方式。 1 产业地产的内涵 所谓产业地产，是指在新经济和城市运营背景下，以地产为载体，以完成财富的持续增长为目的，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。 产业地产在完成健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适合人的创业展开、自我价值完成和投资的可持续增值为实质特征。产业地产不只能够为工业化进程和城市运营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的展开，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有愈加宽广的升值潜力与投资价值。 全国房地产经理人分离会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不只需看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，处置了多少人的就业，培育了多少优质税源，发明了多少税收。这样的转变不只对中国房地产的转型和可持续展开有重要的意义，而且对中国经济展开方式的转型、对城市可持续展开也具有严重的意义”。
2 产业地产开发有什么请求 随着专业化请求的加深，公司化运营曾经成为园区开发的一大趋向。既要满足开发主体的利益，又要合适产业园区展开的规律，是设计可复制的产业地产开发模型的基本请求。细致来说，产业地产的开发模型应该具有以下几个特性： 1 混合化 企业作为开发主体追逐盈利的实质，决议了财富的持续增长的目的需求，同时在现代城市规划讲求产城融合的展开理念需求下，为了突破工业地产土地价值的微利性，满足产城一体化，产业地产通常包含了寓居、商务、休闲、配套等一系列外延空间，是一个集产、商、住为一体的产业综合体。好比，天安数码城已成为集产业、商务、交流和生活于一体的企业圈和生活圈，用多元复合功用构筑产业园区特有的社会体系，推进区域城市化、工业化和现代化的同步展开。 2 精密化 产业聚焦化、功用分区细致化、效劳专业化成为精密化开发的突出表示。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特性，新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导；功用分区的规划更为细致，物业类型、各类功用区配比、容积率都更为细致；开发商为园区提供的效劳愈加专业和全面，逐步构成从产业展开到行政管理到生活效劳的全套管家式的效劳体系。 3 复制性 关于大型地产商而言，眼光瞄准的是在全国范围内展开规划，在全国范围内树立品牌，因而，其产业园区的开发运作方式需求具备可复制性，如深圳天安数码城集团，20年间已在全国13个城市胜利规划了天安数码城项目，与100多家行业优秀企业、知名商业机构和效劳机构结为战略协作同伴，依赖的就是成熟、系统、可复制的商业展开方式。
3 产业地产开发完好流程 1 土地获取 土地获取环节分为：获取土地阶段和规划设计阶段，两者没有先后次第之分，有时分是有了想法后，先出一稿概念规划计划感动政府，进而获取土地；有时分是土地挂牌出让取得了之后，再有细致的想法后，才启动规划计划的设计。 获取土地阶段，其中土地性质的差别也就决议了整个地产的定位，决议了它是工业地产还是商业地产，还是纯房地产，还是综合地产，还是其他巴拉巴拉各种概念地产。 获取土地阶段基天职为9个步骤： 其中土地信息搜集需求搜集的内容应该包含： 1、目的土地现状图。首先落实地块细致位置及周边状况，对土地有个初步了解； 2、规划设计条件。了解实施规划能否存在限制性条件，关系到土地变性等关键问题； 3、现场踏勘。需求对地块现状、地质条件、能否有公开埋藏物等影响开发的要素中止细致了解； 4、了解目的地块周边配套状况。例如周边的商业资源、教育资源、交通区位等； 5、了解目的区域未来规划的状况。需对地块所属的行政区域规划中止了解，关系到未来项目开发，关键时分能给与决策一些支撑。 搜集了基础的土地信息之后，就需求中止下一个步骤，对项目土地的做一个初步判别，判别这个项目能否应该继续往下深化。 在地产项目前期开发的过程中，不少公司或团队会在对土地初步下判别的环节上做许多低效率，无意义的工作，费力费神不说，关键是耗时，容易错过不少机遇。 笔者见过身边不少这种案例，项目拓展人员在搜集了基础的土地信息之后，就以为项目靠谱，有深化协作的机遇，便和政府方（或相关土地一切者）中止谈判，谈判中就是这番情形“好啊好啊，十分愿意你们来做”，“嗯嗯，回去我们马上出一个计划报过来”，结果一群人哼哧哼哧的彻夜加班整了一个计划给政府，政府看了计划之后没说好也没说不好，往下报了土地的价钱和一些条件，团队又哼哧哼哧的再做一稿计划，再做初步测算，发现算不外账，但又不愿意放弃这个机遇，又带着新计划去谈判，结果就是政府觉得计划似乎还欠缺陷什么，而且满足测算的供地条件也还需求再聊聊，眼看又要交手几个回合…时间曾经过去了大半年。 这种笔者普通称它为“神仙打架式谈判“——永远落不了地，为啥？由于拓展人员获取了土地的基本信息后，没有及时对项目做一个初步的判别和以至基本测算都没做，便以为项目靠谱，只需求掌握好和政府的关系即可，似乎完成了属于他的拓展项目机遇指标，而实践上假如再最先的交手前，往下深化一丁点做了初步的测算，就能够带着问题、条件、准绳和政府方中止谈判的话，就能够进步谈判效率，这个项目跟或者不跟，也就了如指掌，就不用再往下做一些费劲不讨好的事了。 话说回来，土地初判内容应主要包含： 1、了解地块的上市买卖方式和土地价款； 2、同土地一切方中止接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整； 3、了解当地的建安成本、政府收费项目和细致状况，中止粗略的成本测算； 4、了解当地的产业展开状况，产业政策导向趋向； 5、了解当地的相似地产市场状况，初步肯定产品方式、开发周期的布置； 有了初步的判别后，发现项目有深化的必要，初步谈判也中止的顺利，那么就应该对土地中止更深一层次的判别，输进项目可行性研讨讲演，也就是概念性的地产项目规划及谋划计划。
土地深判内容主要是在初判内容的基础上做深度的内容剖析，应包含： 1、项目的背景条件剖析；需求从中央开发角度、城市产业展开方向、相关的产业背景支持、确认过的产业拿地条件模仿等中止深度市场调研； 2、项目的最终定位；主要是概念谋划及规划定位； 3、项目拿地方式思绪剖析；包含拿地条件假定，方式优劣评价模型剖析等； 4、项目开发运营测算，针对多个条件中止初步成本测算、利润率剖析及比选，土地市场及产品市场的敏理性剖析、项目静态投资利润测算、项目投资规划； 5、项目开发周期及现金流计划； 6、最终完成肯定的项目计划，行成可行性研讨讲演。 到了这一步，整个项目的基本雏形曾经浮现，八字有了那么一撇。另一撇也十分关键，就是寻觅资金。
寻觅资金应包含： 1、制造项目前期的投资计划。主要内容包含项目区域的宏微观市场研讨剖析，项目盈利才干、投资回报周期等各项财务数据，以及项目的主要投资方式； 2、寻觅协作同伴、明白协作方式。项目财务部需求深度参与此步骤，完成对协作同伴的确定，协作计划的确定，协作细节的确定； 3、敲定协作。与协作同伴签署战略协作协议，综合管理部配合财务部，法务人员完成对协议的盖章，封存； 4、协作实施。主要是协作主体的成立及相关手续办理，触及股权、债权、增资等相关财务问题，综合管理部注册相关主体。 项目有了雏形，又有了资金，阐明八字两撇差未几曾经写完了，项目基本能够肯定拿到手，接下来的就是走流程。 ARE U SURE？ NO，没有落到白字黑字的合同面前，一切都有变数！ 招标、摘牌需求的流程步骤有： 1、投计划标。需进一步肯定项目计划； 2、投经济标。需肯定土地上限； 3、拍卖。需中止竞争对手剖析、肯定土地上限、价钱分界、制定拍卖战术； 4、挂牌。制定挂牌战术。 此步骤吃过战术亏的企业一定十分心痛，切记当心啊~ 往下就是签署土地出让合同。 1、需求肯定项目用地图、桩点坐标、用地条件； 2、交纳土地出让金、契税、买卖费等。这里展开部门需求配合。 法务完成合同条款的草拟及完善，财务需求提供资金保障买卖完成。 办理用地规划答应证： 1、需求拿上土地出让合同； 2、需求土地出让金、买卖费等交费证明。
土地确权步骤需求： 1、企业投资项目存案。需求办理地产开发资质预审表；委托工程咨询资历机构编制申请讲演；向项目存案机关提交申请讲演等； 2、树立用地规划答应证； 3、原地上物土地证登报声明（原土地证作废）； 4、土地弥补费（如有）； 5、土地出让合同； 6、核定用地图、相关图、规划地界坐标图； 7、土地交费证明； 8、现状地形图； 9、项目详规。 办理土地证： 1、土地出让合同； 2、交费证明； 3、树立用地规划答应证； 4、地籍图； 5、土地注销申请书； 6、土地确权来源证明文件； 7、申请人主体资历证明、法人代表证明等。 规划设计阶段与获取土地阶段基本并行展开，所触及的步骤也有重合。 规划设计阶段： 主要包含为10个步骤：
其中项目规划和谋划步骤主要是对项目地中止导入产业的初步肯定、项目的整体定位肯定、项目的概念规划和基础的测算肯定，也就是上个环节“获取土地”中土地深判时分需求提交的可行性研讨讲演。 设计前期主要包含3个步骤：
产业地产产品的设计思绪更多的是依据拟导入的产业类型决议的，例如体育类型的特征小镇，那相应的产品设计可能就是体育场馆、运动公园等。 计划设计组织包含10个步骤： 运营部需求全程参与计划设计，提供部分参考倡议； 指标确认阶段主要包含3个步骤： 这里主要触及成本指标、考核指标。 招商部门需求与营销谋划小组对招商费用指标讨论肯定，产业运营部门需求分离不同业态运营客户需求，提供有关配套设备设备种类、数量倡议，工程部门、研发部门、财务部门需求对项目前期、工程、配套、费用等指标落实。 考核指标主要触及到工程板块和招商销售板块。招商部门需分离公司战略请求和项目自身状况，谐和其他各部门制定项目的考核指标体系；工程部门则需制定严谨的工期指标作为考核。 施工图组织设计，主要触及到8个步骤： 其中最为重要的就是施工图成果了： 最终，规划设计阶段的初期目的就是完成设计规划成果的输出，配合完成企业投资项目存案，配合工程部门进入下一个大环节：开工树立 2 开工树立 开工准备： 开工准备步骤中，关键的在于各个工程的协作公司的招招标及签署合同步骤中：
开工：
开工树立大环节中止的同时，基本上同步中止的环节就是是项目销售了。 3 项目销售
主要分为6个步骤，假如再中止化简的划分就是“准备”“开盘”“清盘”。 项目销售招商环节，对整个地产的开发和运作起到至关重要的作用，由于它关系到整个链条的现金流，关系到后续运营的客户，所以触及的工作十分繁杂。 亮相前准备：
项目亮相： 项目开盘前准备：
项目开盘： 项目开盘终了后，进入日常的招商（销售）步骤，除开工程树立大环节不说，此时地产开发能够说基本走向正轨了，迎接的就是市场的检验和后续运营。
清盘销售： 工程树立环节与项目销售环节简直同步中止，销售环节在某些时分需求借助工程树立环节的工程进度来给项目产品做宣传，包装，比较客户最关怀工程停顿，看着楼起，持续有动作才放心。 4 工程树立 工程树立环节关系到整个项目产品的质量，相当于实体行业的工厂，产质量量好不好，那就看工程做的好不好。 主要触及21个小步骤：
主体施工：
变更签证：
工程款支付：
主体验收存案： 外檐装修资料肯定： 甲供、甲分包资料招标：
内外檐装修：
水电暖装置：
智能化系统装置：
通风与空调：
电梯装置：
毛坯房竣工验收存案：
毛坯房竣工结算： 废品房装修：
废品房验收存案：
废品房竣工结算： 配套手续及施工：
配套施工：
环境施工：
竣工结算： 结算稽核： 5 竣工入驻 工程树立收尾，进入下一个大环节，就是竣工入驻了，无论是住宅还是厂房，还是写字楼都会面临着基础的9个步骤：
最后一个环节，就是售后移交啦，其中牵涉到物业公司，后续运营公司等。 6 售后移交
自此，产业地产二级开发的基础流程六大环节曾经全部整理终了。 当前，中央政府看待产业地产逐步变得成熟，PPP方式的推行也让产业地产运作方式愈加透明，所以，披着各种“概念”外衣的地产商将越发艰难，真正将产业做扎实，深耕产业集群运营的地产商将在潮水退后仍留在桌面上继续前行。 4 产业地产开发方式 作为一种新型的地产方式，产业地产在推进企业加速孵化、产业集聚、区域经济展开等方面具有重要作用。依据开发主体的不同，产业地产的开发方式主要分为四种： 产业园区开发方式、主体企业引导方式、产业地产商方式和综合运作方式。 方式1 产业园区开发方式 产业园区开发方式是目前我国最常见的产业地产开发方式，是以政府为主导，依据城市规划展开的需求，经招商引资、土地出让等方式引进契合相关条件的产业展开项目，政府依据产业运营的特性中止规划与开发，并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸收相关产业入住，从而构成产业化的区域模块，进步了产业地产的辐射力和影响力，所以这种方式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、构成周期短等优势。但是，这种方式也有缺乏灵活性和发明性、生机不够等缺陷，十分容易招致机构收缩、政企不分。 方式2 主体企业引导方式 主体企业引导方式是指在特定产业范畴内具有强大实力的企业，获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区，并在自身入驻园区且占主导位置的状况下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，经过土地再开发，树立完善相应配套设备，以出让、项目租售等方式惹起其他同类企业的汇集，完成整个产业链的打造及完善。 这是政府支持、企业带动的一种开发方式，它不只契合主体企业战略展开的需求，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种方式只适用于功用定位比较单一的小范围开发，无法顺应跨行政区划的综合开发请求，所以难以作为产业地产开发的主要方式。 方式3 产业地产商方式 产业地产商方式是地产开发商在工业园区或其它中央获取土地，树立基础设备以及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式中止项目的运营和管理，最后获取开发利润的开发方式。 从实质上来说，产业地产商方式与传统的住宅开发方式并没有太大的差别。这种方式的产业地产对开发商没有后期产业运营和管理的请求，地产开发商与整个产业的分离不紧密，地产商的利润来源点并不树立在产业的展开与繁荣上，而产业自身也并不外火依赖于其所运用的地产，因而难以构成产业辐射力。但是，正是对开发商的产业运营才干请求十分低，而且回收资金相对较快。 方式4 综合运作方式 综合运作方式是指产业园区开发方式、主体企业引导方式和产业地产商方式混合运用的开发方式。这种方式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会担任行政管理事务，地产商投资开发树立并提供相应的园区效劳，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力共同推进产业园区开发和运营。 综合运作方式既能充沛发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活性，权责明白，有利于引入多元投资主体实施综合性、大范围成片开发项目。但是，这种方式对政企关系谐和请求十分高，假如关系处置不当，则很容易构成产业园区的展开停滞。 激烈引荐阅读（99%的金融人士都会点开，看完都会珍藏！） 中国现任31个省委书记身份背景最细致引见（倡议珍藏！！！） 2800亿——中国最大庞氏骗局崩了！披着羊皮的普惠金融，正在血洗中产阶级 庞大的央企帝国：你所不知道的央企（最新名单！） 中国股权投资之财务尽调与业务尽调中心内容与措施史上最全总结！ 中建、中交、中电建、中能建、中铁、中铁建、中冶是什么状况？一次性阐明白！ 宁德时期研讨讲演！（超细致！） 藏起来的腾讯金融帝国，可能比蚂蚁集团还要大 67%，51%，34%，30%，20%股权对控制权的区别（深度好文，倡议珍藏并重复阅读！） 桥水2万字讲演：美国步入衰落，中国正疾速崛起（完好版） 可怕的华润帝国！ 华为是怎样做年度述职的？（重磅好文！） 某平台要被断血了？！ 东北衰落的缘由究竟是什么？一文读懂！ 最全阿里系幅员（看完惊呆了） 2020中国城市新基建规划与展开白皮书！（附完好版PDF下载！！） 中国全套地产融资方式史上最全详解！ 大公司病（太形象了） 赌场和金融圈最著名的一个数学公式（十分值得看） 雄安为啥没动静了？清华教授道出实情！ 敬请关注本微信公众号(ibankclub)后，发送您的地域-行业-企业-职位-姓名-电话-关怀话题与名片。我们将有权进步您的会员资历 （分享三篇以上文章到朋友圈，并将截图发送至IBC-超级助手（ 微信号： IBC-CRM），可申请更高级会员、业务协作或参与全球投行圈分类微信群） 。 欢送全国各地以及境外科技、消费、地产、医疗、农业、能源、环保、教育、文化、投行、基金、券商、信托、银行、保险、租赁、投资等产业及金融精英积极申请参与全球投融圈VIP会员。 免责声明：所载内容来源互联网，微信公众号等公开渠道，我们对文中观念坚持中立，仅供参考，交流之目的。转载的稿件版权归原作者和机构一切，如有侵权，请联络我们删除。 全球数百万精英首领都在关注！ 全 球 投 融 圈 我就知道你在看！ |
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