希腊//解析雅典房价上涨的现象//中加达移民

房价现象 | 客户的疑问

在近日我们接待了一位咨询客户，她与先生前期也很清楚希腊移民项目的相关主干信息；因为早在2016年左右的时间，先生也了解过希腊移民房产的价格，所以对2023年的房产价格的升高有些疑问。

我非常认可客户在咨询移民项目中的疑问，提出疑问对我们来说也是给了我们继续沟通及解决问题的机会。

所以今天的这篇文章，我们将结合希腊当地的房地产评估机构Geoaxis提供的专业、权威的调查报告，尽我的能力来解析2023年的希腊房价上涨的现象及背后的原因有哪些。

在这里，我们简要介绍一下Geoaxis这家专业地产评估机构的情况；我们通过其官网信息和官方机构认证信息可以看到：

GEOAXIS于2006年在雅典成立，GEOAXIS是一家获得顶级认证的房地产评估公司。他们得到来自国际和希腊机构、研究所和商会等机构的认证，例如：皇家特许测量师学会、希腊财政部、希腊技术商会、欧洲房地产协会、希腊测量研究所等。

房产数据 | 上涨的这几年

我阅读了Geoaxis在2022年10月24日-27日发布的调查报告，看到的调查数据基本上都是描述着希腊房价的上涨，或是爆炸性增长。

在这份调查报告中，提到了在雅典市中心的阿提卡区域选取5个区域(Ampelokipoi/Maroussi/P. Faliro/Peristeri/Holargos)的新建公寓房价上涨达到了25%。

在这篇文章中也是同样提到了新建公寓房价相对比于2021年的增长数为24.97%(约为25%)；另外还提到相对比2020年的涨幅达到35.42%。

同样，对于阿提卡地区的老房子(此处指房龄达到35年的)涨幅对比2021年为24.34%，对比2020年涨幅为32.08%。

上涨原因 | 集中在3个方面

我在一年以前也很奇怪：为什么雅典房产的售价上升的很快，尤其是新房；当初也了解过相关资讯，但是不够全面；我们来看看Geoaxis给到的调查结果：

在调研报告中也体现了Geoaxis首席执行官Yiannis Xylas所总结的房价上涨的3个方面因素，我很认同以上的观点：因为疫情的这3年推动了很多方面物价的上涨，影响面也是非常广的。

尤其在建筑/装修成本上升的方面，其实还有一个很重要的原因就是希腊政府要求新建公寓要采用ESG(环境/社会/治理)指标体系；这点我们中加达移民通过自己公司客户近2年的新房成交可以很清晰地看到：客户收房时其房产标准是有包含了欧盟A+建筑/装修标准，所以收房体验是非常棒的。既然房产的标准上升了，建筑成本肯定是显著增加，继而体现在最终的房产销售价格上。

除了希腊人给到的3个方面的因素，我或许可以增加一个外在的因素：希腊的黄金签证(即希腊买房移民)也同样推动了希腊房地产市场的快速成交，在某个政策阶段会出现是"卖方市场"的情况。虽然希腊本地人在房产购买需求上是"能力不足"的，但对移民申请的中国人来说，尤其在希腊政府宣布自2023年5月1日起雅典主要区域涨价消息之后，推动了更多观望的申请人加快了前进步伐。

另外在上图最后一段话，Geoaxis首席执行官Yiannis Xylas还给到一个很重要的信息："目前房地产市场绝不会经历泡沫状况，因为供应水平(尤其是新建公寓)依旧非常有限"。所以雅典的房价是否在未来继续攀升或有刹车的现象，我们拭目以待。

投资建议 | 移民身份与房产

希腊移民项目的火爆，正是因为仅需25万欧元买房就可以拿到通行欧洲的居留身份，这是非常具有性价比的移民项目，凭借其极其简单的申请条件也成了欧洲移民项目中非常受欢迎的；

结合到希腊移民政策，投资人主流的申请类别依旧是投资希腊的房产，尤其是首都雅典的住宅型房产；那对于投资人来说，在如今的2023年且在面临主要区域涨价的情况下，要投资什么样的房产，我结合了我们中加达移民这几年的客户购房情况之后能给到的建议如下：

1//买新房还是二手房？

我认为不管从自住还是出租的角度来说，更倾向于购买希腊新建的公寓。

首先，是因为希腊的新建公寓都是要采用ESG标准体系来进行施工与交付，这是保障房产质量的利好要求；这也是决定自己的住宅房产在未来价格的主要趋势。

其次，二手房分为内部全翻新和不翻新的情况；对于考虑购买二手房的投资人需要留意翻新过程中的水/电等重要设施的安全性。我们曾经有遇到过类似的小问题，这对我们客户的购房体验是不友好的，并且也增加了我们公司售后服务的工作难度，即使客户购买的二手房产是当初自己考察挑选的。

最后，就是新建公寓的价值在同等区域位置上是肯定有所差距的，在出租收益上新房的优势也更明显；例如在短租方面的Airbnb新房更受欢迎，单价更高；长租方面我们公司的客户在托管这几年的租金数据中也是新房比二手房更高一些。

当然，二手房也有其例如成交价格较低(因为几乎没有建筑成本了)以及市区核心位置等优势，这是不可否认的；申请人也仍需留意其不足的地方。

2//买涨价区域还是其他区域？

在自身支付房款时间允许的情况下，肯定是买涨价的区域；这是指在4月30日能支付10%房款到希腊开发商账户；

若不能在4月30日前完成部分房产的支付，就不用考虑在涨价区域买房了，毕竟从25万欧元直接跳到50万欧元，其希腊移民身份的性价比也凸显不了；此时尽量考虑在离市中心比较近的非涨价区域购买房产了，例如比港区域将会成为涨价后选房的重点区域所在了。

申请建议 | 为什么要赶旧政

可能有些人会问：既然要涨价了，那就继续等等看，我也可以投资非涨价区域的房产；为什么非要赶旧政呢？

下面我会结合这张涨价区域图片来简要说明：

从上图中，我们可以很清晰地看到：赶旧政，投资人还可以在雅典市中心的红色区域选定房产；这些都是好的区域，也是投资移民客户推动了房价上涨的区域。

换角度来看，在4月30日之后，若预算只能在50万欧元以内，上图中的红色区域都将不能买房来拿身份了。

另外，我们中加达移民经历过众多移民政策的调整、收紧、关停；举例同样在欧洲的葡萄牙买房移民项目：当初也是50万欧元全国可买，之后就不能在首都里斯本及第二大城市波尔图买住宅房产，再往后就是考虑宣布关停的时间点；

是不是很类似呢？

简言之：赶旧政，可选的希腊房产范围更大。

个人观点 | 价值上升的趋势

不管在国内，还是在国外，可以概括趋势来说：社会在发展就需要经济的支撑，长远来看：房价只会向上走，当然这其中会有房价的波动起伏或考虑到通胀的情况。

举一个可能很简单的例子：如果让你选择在10年前买房和现在的时间点买房，我相信绝大部分人都说：我要是在10年买房就好了，房产升值都赚到了。

这就是现实，只是有些人"误在了当下"。

总结：当然我们并不是让投资者一定要在旧政时完成希腊的房产投资，若实在挑选不了自己满意的房产，可延后到非涨价的区域进行房产投资和移民身份的申请。

如何在涨价前最后的时间点把控申请流程，各位朋友可以阅读我们在3月1日撰写的原创文章：№57// 如何掌控希腊涨价宽限期的移民申请操作；或者与我们中加达移民资深顾问进行了解更多细节分享。