穿越时间瀚海而来，新加坡批发业REITs生命力源泉何在？

不同资产类型的REITs其收益率、融资成本和长大战略截然不同。在商业竞争日趋猛烈的当今，新加坡批发业REITs何以能禁受住时间的考验，独领风骚？它对展开中国批发业REITs有何启示？

本文原载于公众号“远洋资本”

文 | 余春敏

REITs于上世纪60年代缘起美国，继而盛行。新加坡在2002年7月成立第一支REITs，短短十数年间，曾经成为亚洲REITs展开最为成熟的国度。批发业REITs主要投资于购物中心，其收益主要来自于购物中心的净物业收入。新加坡批发业REITs名扬天下，很多著名商业购物中心如莱佛士城市购物中心和狮城大厦都由REITs持有。

截至2016年第三季度，新加坡发行了36支REITs，总市值518亿美圆，其中，批发业REITs为7支，紧随综合物业类REITs与工业物流REITs之后。新加坡各类物业类型REITs的杠杆率最低的是批发业REITs，为30.3%。

批发业REITs最大的益处是简单透明。投资者只需走进一家商场，细致察看其天文位置、建筑作风、租户组合及客群类型，就能够对其盈利才干做出直观判别，会计做花账无法蒙蔽投资者。新加坡许多优质的购物中心都由REITs持有，这对当地购物中心管理水平的提升起到了良好的促进作用。

新加坡购物中心吸收力主要源于三大要素：高人口密度、较高的收入水平和酷热湿润的气候。街边店在新加坡并不受欢送。批发商必须进入购物中心才干招徕顾客。

在过去的20多年里，固然宏观经济环境呈现动摇，新加坡的购物中心租金水平却总体坚持稳定。

阅历一：发掘时间的价值

新加坡的乌节路1840年开发，至今已有近两百年的历史，已成为亚洲最著名购物街。它每8-10年都会中止相应调整，所以，商业地产的回报不是立竿见影，而应该放在一个更长的周期里来完成价值。

让REITs完成增长的方式就是随着时间推移逐步提升租金，但是完成这一目的并不容易。

写字楼与工业物业关于维持新加坡作为国际商业中心的竞争力至关重要，但常常租金接受较大的压力才干坚持其竞争力。

急速飙升的租金常常会促使政府疾速加大供给，或者迫使企业迁往租金更低的中央。但批发业的市场业态则略有不同。

批发商们真正看重的是较低的租金收入比，这个比值是研讨批发业REITs的重要概念。这也解释了为什么高档手表品牌劳力士愿意支付昂扬的租金以求得在香港繁华的铜锣湾有一席之地。这是批发业REITs的一大优势。

阅历二：良好的价值提升战略

批发业REITs 的第二大优势是它们能够经过展开资产提升计划来进步净物业收入和资产价值。新加坡批发业REITs精于此道。

细致提升战略如下：将低价值的高层空间转化为高价值的底层空间以提升现有空间价值、从停车场和公共区域开辟新的留守空间、增加容积率，升级方便效劳设备，如增加儿童游乐区，或对商场重新定位、提升客群等。

一切这些都是十分经济高效且强有力的措施，能够在不收购新物业的状况下推进REITs持续长大数年。星狮地产信托和凯德商用新加坡信托经过资产提升计划发明了超越10%的投资回报率并让投资者得到了高额的资产增值。

关于国内开发商而言，新加坡批发业地产商的创新肉体也十分值得我们学习。体往常合理应用建筑空间，引入新品牌方面，新加坡很多物业不是被动招商，而是业主和商户一同打造主题概念。

阅历三：供给增速适中合理

在新加坡，购物中心简直遍地都是，但为何大多数购物中心依然冷冷清清？购物中心供给能否过度？这是大多数人心中的疑问。

事实上，新加坡批发物业的估量是随着人口增长而相应增加，增速适中。批发物业供给增速并未超出其国民置办力的提升速度。

主要缘由是：政府对土地出让中止严厉管控，并且对土地用处的稀缺性和竞争性中止了精心规划。城郊的购物中心只需在周边区域能够支撑其运营时才会被树立。

在新加坡， 80%的居民都住在组屋里，“组屋”是新加坡政府提供的政策保障房，一定水平上，这项政策的落实推进了商业项目的蓬勃展开。由于价钱低廉，平均还贷数额只占收入的20%，使得本地人有了更多的积存可用于消费；此外，组屋的面积普遍不大，商业空间自然成为了家庭空间的延伸。

良好未来预期源自持续现金流入

购物中心的价钱逐年走高，主要是由于净物业收入增加，而不是经过资本化率紧缩得到。固然购物中心的价钱往常不算低价，但也并未被高估，只需坚持对顾客的吸收力和净物业收入的增长，其价值就会继续上升，为长期REITs投资者带来回报。

新加坡批发业REITs在过去十多年当中不时表示优秀。固然阅历了2008年全球金融危机，依然发明了极大的收益。

购物中心能够年复一年的完成租户销售量的持续上升吗？

作为国际大都市，新加坡批发业REITs前景十分光明。

首先，新加坡国民可支配收入将不时提升。收入当中相当一部分极可能被用于购物中心消费各种餐饮、时装和电器。

其次，强大的入境旅游客流。新加坡的旅游业持续增长为批发业提供了强有力的支持。

第三，国际品牌仍有入驻空间。全球大品牌正不时寻觅新的增长点，而新加坡旅游的庞大能量无疑能很大水平吸收国际批发商与餐饮经销商进入，从而丰厚购物中心的供给。

第四，新加坡政府对土地供给实施管控，适量供给。土地有着多种竞争性用处，新加坡政府不允许购物中心随意改造。这使得新加坡的购物中心得以坚持良性的展开，成为其与其他国度相比的一大优势。

综上，批发业REITs的商业方式透明且易于了解，前景达观，不外，2015年以来，受新加坡经济增速放缓，不时增加的批发供给以及人口增长放缓等要素影响，新加坡批发行业未来将面临更大应战，不是一切的购物中心都能有同样出色的表示，投资更需谨慎与聪慧。