买老破小划算还是买远大新划算？

预算300万想在上海置业的小伙伴很多，那其实无非两条路走，一是市区老破小，二就是远郊新房。从老破小角度，越靠近市区，难免房龄就越老。目前300万级极限能买内中环小两房。而300万级远郊新房目前大部分集中在郊环区域。

那也就产生一个话题，买老破小和远郊新房，到底谁会跑得更快一些？那我们其实可以回首前几年，看看当时买远大新到现在涨了多少，买老破小又是什么情况。为了研究这个问题，选取了2015/16年上海郊环新房，再与其2022/23年二手房成交价格进行匹配，大概有约96个小区符合条件（即该小区在2022-2023年有二手成交）。老破小方面，由于数据量太大，姑且先选取内中环30年老破小，计算它们2015/16和2022/23的成交均价。

谁的涨幅更好？

先来看数据，因为2015/16年嘉定楼盘特别多，所以也细分了一下嘉定板块：

96个郊环新房中，有47个涨幅超过100%，即至少都翻了番。

有约70个楼盘涨幅超70%。这个涨幅是什么概念？

上海2015-2016年二手房网签均价约2.8万/㎡，2023年迄今约4万/㎡，涨幅大概42%，我们以该数据为标尺，郊环优质新房涨幅明显快过上海平均。

再看内中环30年房龄老破小，我们展现板块涨幅：

涨幅最高的是闸北公园板块，有约40%，大部分集中在20-35%。当然，涨幅和原始基数有较大关联，但两种类型房源涨幅差距很大，所以结论基本是成立的：单看涨幅，郊环新房整体要比中环附近30年老破小更具优势，且这个优势不小！那是不是意味着买郊环新房就一定更好呢？也不尽然，有两个层面：首先，中环附近30年老破小虽涨幅相对较小，但比较稳定。远大新的新房也不是都涨得多，而是很考验板块选择，如能选对地铁/政策等支持的板块，就能收获颇丰。比如2015/16年选择嘉定的日月光伯爵天地，涨幅约179%。反之则表现平平，最差的情况反而跑输老破小。比如选择外冈、海湾，那可能只有20-30%的涨幅。其次，选择了老破小，你可以好好停下脚步欣赏上海的繁华，上海的市中心，尤其是南京西路、新天地、衡复风貌区、陆家嘴，全中国独此一份。而郊环附近的建设，坦白说三线城市都能找到类似的。

既然来了上海，当然要享受这一份和其他城市的与众不同。另外虽然房子小，房子破，但几站地铁就到公司，家门口配套一应俱全，每天有更多精力做其它的事情，不好吗？这些便捷、享受不是钱能衡量的。

哪些新房板块表现突出？

选远大新or老破小没有绝对的对错，但某些板块涨幅好，一定是有原因的。首先，区域层面，96盘中嘉定占27盘，但前10中嘉定占据9名，这足以说明嘉定近几年整体发展较好，某些板块更是异军突起。其次，板块层面，最亮眼的要数嘉定西，总共有4盘，其中合景叠翠峰名列榜首，其余三盘也都挤入前10。

这里要说明一下，像新城悠活城可能是2014年开盘没有卖完，到2015年续销的，所以实际价格应该是2014年的。

但合景叠翠峰，确确实实在2015年有过推盘，价格就是在15000元/㎡上下。

来源网上房地产，合景叠翠峰

按数据显示，嘉定西整体涨幅有约165%以上，究其原因，我觉得有四点：1、这几个都是地铁盘，像新城悠活城可以说就是11号线嘉定西站地铁上盖。地铁在郊环区域还是硬道理。2、前有路劲悦茂府，后有象屿路劲·都匯云境，板块这几年持续发声，一直有热度。别小看这点，周边有地块或新盘“炒作”，一方面能提升板块的界面和价值，另一方面出镜率高了，板块口口相传，对板块认知提升，也会有更多购房者进住该板块。3、坦率讲嘉定西交通是不错的，既有11号线直达市区，道路交通上又离沈海高速嘉定西出入口较近，转嘉闵高架去虹桥、转沪嘉高速前往中环、转京沪到长风、到武宁都十分方便。

4、得益于整个嘉定新城的热度。有两方面，一是嘉定确实是距离市区更近的一个新城。

来自Metro大都会越来越多市区工作者居住在嘉定，这从11号线人流量，嘉闵高架和沪嘉高速的车流量上就能感受到。二是嘉定新城站二手房价的崛起，已普遍5.5万/㎡以上，品质标杆甚至7万/㎡以上，这也溢出到了嘉定西站。其次，嘉定菊园新区表现也不错，前10占据2位，原因和嘉定西类似，虽比嘉定西远一站，但菊园城市界面和配套更好，所以你会发现它的二手房价不输嘉定西。菊园毗邻嘉定老城，水系丰富，绿化环境也装扮得很出众，人居环境和配套便捷性在郊环附近是有比较大优势的。

来源上海嘉定当然，在菊园新区内部，你也会看见涨幅有所分化。本质原因在于如果你是2015年买的老盘加推或其剩余房源，价格是比较便宜的，但到了2016年市场就不一样了，新楼盘价格要贵出一截，相应的原始基数就高很多，所以涨幅不高。

徐行板块内部同样分化较大，如果买的比较早，像佳兆业城市广场的续销房源，到现在涨幅是比较大的，但如果你买的是2016年后新开的楼盘，涨幅就很小了。毕竟菊园在前，徐行在地铁和配套上都没有优势，二手房价基本是比菊园弱一级的。宝山罗泾、月浦这几年新房市场毫无声量，但它俩的表现可能出乎很多人意料。前20名罗泾、月浦占据5席，几乎都是宝华、旭辉的楼盘，当然这俩板块也有表现靠后的楼盘，这充分说明品质好的楼盘在区域内是比较吃香的。

金山新城一共11个楼盘，全部位列前50，金山是一个内生市场，如果你想买金山新房，金山新城是更好的选择，这里集中了整个金山更好的城市界面、更好的配套资源，金山万达、百联、欧尚、华润万家、卜蜂莲花、苏宁易购等都在这里，价值更稳固。

在青浦区中，可能很多小伙伴认为涨幅最高的的是青浦新城。

但从数据层面看，白鹤或许是更高的，白鹤的绿地时代名邸至少翻了一倍。当然，青浦新城涨幅不突出与它原始基数高有关，特别如果你在2016年下半年入手，可能4万/㎡出头的入手价，现在5万/㎡+，绝对数涨幅也并不是很高，因为那时候正值碧桂园、东原、首创、中南、融信、葛洲坝等首次或继续在青浦新城拿地，青浦新城上演拍地浪潮，又有17号线的利好，所以相应房价起点是比较高的。

朱家角板块很有意思，总体涨幅不错。在上海边缘，朱家角是少有的拥有地铁、拥有环境、拥有国家级战略的板块，离华为研发基地也很近，未来潜力上佳。很重要的一点是购买力，别墅区的特性让其经常性聚集很多高净值人群。但在内部它也有分化：

海上湾华庭2016.7推盘，均价大概17500元/㎡，现在二手房3万/㎡出头。

而2016.10开盘的恒大御澜庭，洋房均价3万多/㎡，如今二手房在3.7万/㎡左右。

前后差不多时间推盘，涨幅有较大差距，原因就在于开盘价格。

所以，我认为在郊环区域，总价承受能力相对有限，在品质差距不是太大的情况下，单价、总价性价比高的房源，长远来看是有优势的。

再说一些相对较弱的板块。1、奉贤海湾，板块的希望在于奉贤线，在规划没有完全确定前谨慎入手。

2、在抢眼的嘉定中，外冈表现会弱一些。在嘉定，嘉定工业区和外冈是两大有工业的边缘板块，理论上讲是有一部分产业人群支撑的。但嘉闵线北延伸确定过工业区，也就意味着外冈基本确定是没地铁了，且板块内工厂较多，界面和配套要略差一些。当然，外冈也有优势，比如嘉松北路转绕城高速非常方便，经常需要走绕城高速和沪嘉高速的小伙伴，买在外冈自驾通勤是方便的。

哪些老破小板块表现突出？

最后我们简单说一下老破小板块，可分为两类。

如果你追求价值更保值，根据数据，尽量跟着大规划、城市更新走，类似一江一河，或者跟着大商业买。

比如排名靠前的闸北公园、大宁，就是依托近年来大宁板块的异军突起。

又比如龙华板块，根据中介反馈，龙南X村近期出货比较快，且价格坚挺，因为徐汇滨江大的规划和势能就摆在面前。

如果就追求自住性价比，长宁可能是一个比较好的缩影，大部分老破小周边都没有新地了，虽然意味着没有新房炒热度，也不会有大的发展，但反过来说就是房价水分很小，自住性价比高。

买老破小，如果没有发展空间和学区加持，那就看离地铁的距离、房龄、加装电梯、小区内部配置、美丽家园等，这些都会影响保值程度。

文章转自小胖看房