原讲演 | 招商积余资产吞吐

观念指数10月末，招商积余披露了2022年第三季度业绩。从季报来看，资产剥离整合进度有了新的停顿。

今年以来，招商积余将旗下过去中航方面残留的三家房开公司和业务转让给招商蛇口旗下公司，且退出了天津一宗在建地块。

收购企业整合方面，主要是在三季度完成了新中物业和汇勤物业的并表。

招商积余的资产吞吐不可避免会对业绩产生一定影响，新并表的新中物业和汇勤物业明显增厚了招商积余的营收和利润，而部分重资产和房开业务的剥离也有利于优化报表结构。

资产剥离进度

招商积余全称招商局积余产业运营效劳股份有限公司，意即招商系经过对资产运营、管理和效劳来完成“积余”的企业。

2019年，招商物业和中航善达经过兼并重组共同构成了目前在A股上市的招商积余平台，但在兼并上市之后，招商积余依旧残留了资产重组前的部分地产开发业务，并以重资产方式持有管理一些项目。

物业效劳行业普遍追求并采取轻资产方式，关于残留的部分重资产业务，招商积余过去不时采取不紧不慢的态度。固然在早期的业绩会中，招商积余管理层曾表示将进一步推进轻重资产的分别，以处置历史遗留问题。不外，从报表来看，不时到2021年底，招商积余的地产开发业务以及所持投资性房地产未有明显减少。

或受地产开发及销售状况影响，今年以来招商积余的资产剥离计划终于有了明显停顿。

今年上半年，招商积余将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%的股权转让给母公司招商蛇口的下属企业。上述买卖胜利缩减14.46亿投资性房地产的账面净值，占期初净值的20.7%。

另外，2022年4月，由于对应地块树立进度较慢，继续开发将招致巨额亏损，招商积余全资子公司退还了一天津项目的地块。截止到2021年末，该地块账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元，估量招商积余尔后不会再新增地产开发业务，资产运营效率预期会稳步提升。

另外，招商积余也已依据实践状况对该存货计提了足额减值准备，估量不会对业绩产生长期影响。

招商积余的重资产剥离主要是退地和将地产开发业务向招商蛇口等企业中止转移，且目前房地产尾盘和车位销售在减少，房地产开发项目的清盘已接近完成，不外招商积余关于自持型的购物中心、酒店等商业资产并未透显露对产权中止转移的企图或迹象，即在将地产开发业务逐步剥离终了之后，招商积余的资产结构在目前的上市物企中依旧是偏“重”的。

资产收购及整合

招商积余这一平台最早降生就是由招商物业和中航物业兼并重组而来，自身就具有一定企业收购整合的阅历和底色。

招商物业在与中航物业兼并后保存了双平台、双品牌，双方业务范围相似，都较为擅长机构物业的管理，这也招致双平台定位并不明晰，单区域品牌无法构成有效协同，成本和费用率反而不时偏高。

目前二者尚未能完整融合，不时并行运营。2022前三季度，招商物业和中航物业对企业整体贡献利润的占比分别为53%以及47%。

早期，招商积余就曾披露已组建起投资团队并中止并购项目的接洽，但不时未有效果。不外，自去年底至今，招商积余连续完成了多家物企的并购。

在收购标的的选择方面明显有偏重，一是标的基本为国央企，二是收购企业所管理的物业类型倾向航空、金融等非住范畴，和其自身的优势业态相契合，但是收购对价也因而较高，例如招商积余对汇勤物业的收购PE高达30倍，而目前行业的平均收购对价仅在10倍左右。

重组后的整合进度方面，招商积余于2021年底完成了上航物业、南航物业的并购落地并于 2022 年开端并表，到2022 年三季度曾经完成汇勤物业、新中物业的财务并表。

招商积余在三季报中表示，上航物业、南航物业、汇勤物业及新中物业四家并购企业体系导入完成率均超80%。

业绩影响

受剥离部分资产以及处置借款等要素的综合影响，招商积余Q3在手货币资金较去年底增加45.7%抵达30亿元；目前物企估值水平普遍较低，正是展开收购计划的良机，回收更多现金将明显有利于支持收购活动的中止。

招商积余的资产吞吐除了直接增减其在手现金之外，对综合业绩也有一定影响。

从最近披露的Q3业绩来看，招商积余2022前三季度在管面积突破3亿平方米，完成总停业收入91.8亿元，较上年同期增长20.9%，扣非归母净利润3.8亿元，同比去年增长10.8%。其中，扣非归母利润的增速较低主要是招商积余作为央国企响应国度政策请求，减免了房产租金0.7亿元。若剔除减免租金影响，前三季度完成扣非归母净利4.52亿元，同比增长30.3%。

基础范围和利润的上升有收购并表企业的助力，据此前披露的公告，目前曾经完成并表的新中物业和汇勤物业2021全年营收分别为4.1亿元和6.7亿元，这两家新并表企业的范围对招商积余Q3业绩的影响不可忽视。

重资产业务的剥离估量对招商积余的业绩并不会产生负面影响，固然地产开发业务板块占了招商积余相当的资产比例，但并未产生等效收益，反而年年亏损。

而在营收方面，2022前三季度，招商积余地产开发业务产生的营收仅为390万元，占比不到0.05%，处置掉的重资产实质有利于减少此前每年资产减值损失对利润的额外腐蚀。

数据来源：企业公告，观念指数整理

除此之外，招商积余的资产结构也得到了大幅优化，投资性房地产净值已显著降低，与期初相比减少了约20.7%，仍残留的重资产主要是招商积余持有中止出租和运营的部分物业。

除了报表得到优化之外，资产结构整体变“轻”以及房开业务的剥离，也将迎合形势及证监会相关政策，有利于招商积余在A股市场中止再融资活动。