11月地产股回血：板块涨幅居A股第一，多只H股股价也翻倍

中新经纬12月1日电 (薛宇飞)在中国证监会于11月28日发布房地产企业股权融资方面调整优化五项措施后，地产股股价连续迎来大范围反弹。除了“第三只箭”的利好，信贷、发债方面的“两只箭”已引发资本市场反响：2022年11月，A股房地产板块股价大涨超越27%，领涨于各板块；在港上市地产股也表示不俗，11月共有18只地产股、物业效劳股的股价涨幅完成翻倍。

业内人士以为，信贷、发债、股权融资“三箭齐发”，大幅提振了各方自信心，多重伎俩足以推进房地产企业信誉缩表的局面得以改动。但是，融资端宽松并不能完整改动地产颓势，未来的关键在于居民住房消费能否企稳。

重组、再融资12年后重启 资金运用仍受限

11月28日，证监会射出“第三支箭”，从五方面调整优化房地产企业股权融资。五项措施中，第一、二项尤为重要，暂停了12年之久的房企重组与再融资得以恢复。

德邦证券指出，上市房企再融资暂停始于2010年10月。2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明白请求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和严重资产重组。同年10月，证监会再出政策限制房地产上市公司兼并重组，暂缓受理房地产开发企业重组申请，对已受理的将征求疆土资源部意见。尔后，房企重组申请和再融资审批相继暂停至今。

再融资渠道的放开，能给房企带来什么？银河证券在复盘历史上两次股权融资重启时期后以为，再融资限制的放宽能有效促进房地产行业基本面的恢复。2006-2009年股权融资兴起，2008年12月的“国六条”，指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融效劳，2009年销量随之大幅反弹；2010-2013年定增暂停，2013年下半年房企陆续定增预案，2014年定增预案开端逐步经过审核，房企的融资在2015年基本全面放开，行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大范围启动时，约半数以上房企定增中止严重资产重组，提升房企资产质量。2015年和2016年定增范围抵达1453亿元和1327亿元，分别为放开前2014年范围的3.78和3.45倍，定增对房企股权融资的贡献水平达95%以上，成为上市房企股权融资的主要方式。

但是，11月28日的政策对再融资募集资金的用处做出了规则，“引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包含‘保交楼、保民生’相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房树立，以及契合上市公司再融资政策请求的弥补活动资金、出借债务等。”同时，第一项“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”中也提出，“募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。”

银河证券房地产行业剖析师王秋蘅表示，从资金用处中能够看出，目前政策目的是以“保交楼” 和避免发作金融风险为主，房企经过再融资，可有效弥补活动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。西南证券研讨展开中心剖析师池天惠以为，政策允许契合条件的房企实施重组上市，但募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等，此举有利于消化出险房企存量资产，加快行业并购整合，对资金用处加以限制，也可避免房企资金滥用招致的无序扩表。

地产板块月内涨幅超27% 12只股价上涨超50%

助力房地产平稳健康展开的“第一支箭”为：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，是央行、银保监会发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康展开工作的通知》政策的落实；“第二支箭”为：支持包含房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元。

王秋蘅以为，在短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的自信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持，一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险蔓延；另一方面，从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持，信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启，此次政策支持力度显而易见。

自11月28日的政策发布后，目前曾经有福星股份、世茂股份、大名城、新湖中宝4家A股上市涉房企业拟谋划非公开发行股票。福星股份称，公司拟向不超越35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。世茂股份称，拟向不超越35名特定投资者非公开发行股票，发行的股票数量不超越本次发行前公司总股本的30%。

中信证券以为，仍有相当数量的房地产开发企业有非公开发行股份的意愿，包含但不限于发行股票募资用于项目开发，补流，偿债；发行股票收购资产；经过重组的方式完成上市等。由于后两种方式需求锁定协作方(协作对象)，只需募集资金用于开发保民生，保托付等做法，能够提早公开意向。“我们不以为上市房企的资本运作计划只需单一方式。而且，股权再融资的推进，匹配第二支箭和银行信贷额度的增加，战略协作协议的签署。我们置信，多重伎俩足以推进信誉缩表局面改动。”

从整个房地产板块看，股价曾经呈现明显上扬，且明显跑赢大盘。依照申银万国行业分类，2022年11月，A股房地产板块涨幅达27.19%，位居各板块首位。与房地产行业相关的建筑资料板块、建筑装饰板块乃至银行板块，股价涨幅都相对靠前，11月分别上涨了14.66%、12.51%、10.33%。对比大盘指数，11月上证综指、深证成指、创业板指分别收涨8.91%、6.84%、3.54%。

在A股房地产板块，绝大多数股票的股价都在11月完成翻红。当月，股价涨幅超越50%的股票有12只，分别是中交地产(100.88%)、中国武夷(82.81%)、南国置业(75.62%)、ST泰禾(75.28%)、新城控股(72.71%)、特发效劳(60.06%)、信达地产(60%)、深振业A(59.56%)、鲁商展开(58.46%)、中华企业(55.60%)、京能置业(55.09%)、光大嘉宝(52.49%)。龙头股中，金地集团、华裔城A、万科A、金科股份、中南树立、阳光城、绿地控股分别上涨49.62%、39.29%、37.94%、35.59%、34.98%、32.93%、31.30%。

在港上市的地产股、物业效劳股也表示不俗。依照申银万国港股行业分类，11月共有18只地产股、物业效劳股的股价涨幅超越100%。地产股方面，碧桂园、龙光集团、时期中国控股、新城展开、龙湖集团、合景泰富集团、旭辉控股、美的置业分别上涨了198.02%、190.63%、183.67%、177.78%、140.03%、134.21%、126.92%、101.82%。

行业快速洗牌 楼市回暖仍待察看

从信贷、发债、股权融资的发力，到各地不时出台放松限购、限贷并鼓舞住房消费的政策，利好房地产市场的政策密集水平之高，并未几见。

知名学者任泽平团队以为，只需供给端房企逐步恢复融资才干和信誉，需求端居民自信心才干逐步恢复，进而带动销售回暖。总的判别是，未来有两大拐点，即政策拐点和市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已呈现。但是，短期居民购房自信心和才干还未明显恢复，市场拐点尚未显现，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验。

任泽平团队判别，未来，国有房企和没有暴雷的优质龙头民企，将引领行业稳步向前。那些现金流慌张但仍竭尽全力维持运营保交楼的房企，实施积极救助措施，或为这些民营房企配套AMC渡过难关并重组行业，或国资入股成为混合一切制公司，之后先重组之前存量的债务，处置完后轻装上阵取得中央国企的信誉背书重新取得融资才干。还有一些房企将会被淘汰。“优质房企将重组整个行业，享用城镇化未来15个百分点的增长红利，没能上岸的房企被重组，从此退出历史舞台。”

在广东省城规院住房政策研讨中心首席研讨员李宇嘉看来，对房企而言，融资分为外援融资和内援融资，内援融资主要就是销售回款。但目前看，中国商品房销售额依旧低迷。据国度统计局数据显现，2022年1-10月份，全国商品房销售额108832亿元，同比降落26.1%，其中住宅销售额降落28.2%。中指研讨院数据显现，11月，百城新建住宅平均价钱为16190元/平方米，环比下跌0.06%，已连续5个月环比下跌，跌幅较10月扩展0.05个百分点。范围房企的表示方面，中指研讨院数据显现，1-11月，TOP100房企商品房总销售额为67268.1亿元，同比降落42.1%。

中指研讨院以为，短期来看，随同着房企资金面的持续改善，“保交楼”资金加快跟进，购房者预期有望继续修复。同时，中心城市政策仍有调整空间，供需两端政策进一步优化，提振市场自信心，但多地疫情重复仍是限制政策显效的要素，房地产市场企稳或需求更长时间。(更多报道线索，请联络本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn