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本文来自微信公众号：海外掘金（ID：gold1849），作者：张威廉，头图来自：视觉中国 引领东亚楼市狂潮的大城市，终于不在中国了。 关注海外房产的人一定会留意到，首尔的房价和买卖量都创下新高。 韩国疆土交通部统计，今年7月韩国房产买卖量达14.1万套，较去年同期大幅增长110%。今年1~7月累计买卖量更是高达76.2万套，较去年同期近乎翻倍。 首尔的公寓价钱近三年涨幅更是超越50%，均价迫近80万美圆。
即便是房价可谓“魔幻"的深圳，往常也赶不上首尔的涨幅。依据房地产咨询公司Knight Frank对世界150个城市房价的统计，从2018年开端，深圳房价的涨幅就曾经落后于首尔。今年第一季度，首尔更是以12.9%的同比涨幅在150个城市中排名第九。
数据来源：Knight Frank Global Residential Cities Index 但事实上，总统文在寅自2017年上任以来，为抑止房价上涨，先后出台了20多项政策措施，包含引进新的税种、限制房贷范围、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。 很显然，效果普通，首尔的楼市还是涨疯了。 这让文在寅政府备感压力。由于疫情防控得当，文在寅的支持率于五月份抵达了小高峰（71%）；而这几个月，由于失控的楼市，人们对他的好感度大打折扣，支持率跌至44%。 首尔房价为什么越调控越涨？在多变的政策之外，可能还有一些不变的要素在火上浇油。 一、为什么是首尔？为什么是楼市？ 首尔，韩国首都，集中了韩国一半的人口和经济。 这一集聚的倾向自1960年代就有所显现： 二战后，韩国从传统的农业国逐步转向工业国；受收入差别的影响，人口从乡村快速流向城市，特别是首尔，这一快速的城市化进程不时持续到90年代初。 随后，为疏解功用集中和人口拥堵的问题，韩国政府制定了新城市开发战略，将人口向首尔周边的卫星城分散。首尔都市圈就此构成，其面积占韩国的11.8%。 目前，首尔都市圈的总人口抵达了2560万人，占全国总人口的一半。这是人口的汇集。 2017年，都市圈的GDP抵达7700亿美圆，也占了全国GDP的一半。这是经济的汇集。 首尔都市圈汇集了近60家“福布斯全球2000强”的企业，产业也在向高端化转型，这是高收入工作岗位的汇集。 人、钱、工作都集中在首尔，对住房的需求自然有增无减。 在这样火爆的市场里，除了刚需，自然也吸收来了大量的投机需求。 那么，首尔人为什么喜欢炒房而不是炒别的呢？ 一个缘由是，房产是阶级的意味。这使得韩国人——与中国人一样——关于房子抱有一种朴素的热情。韩国人以为，具有一个顶尖大学的文凭和一套首尔的公寓是通向中产阶级的捷径。这能够解释为什么韩国人四分之三的家庭财富都集中在房地产上。
2017年至2020年，首尔公寓的平均价钱增长明显，釜山、大邱和仁川则只需细微涨幅 单位：美圆 图片来源：Statista 另一个缘由是，除了投资房产，韩国的年轻人能够赚钱、提升阶级的渠道太少了。 几大财团牢牢掌控着国度的经济命脉，年轻人的首选就是进入这些大企业，但并不是一切人都能如愿。 自己搞实业？难度太大，收益太慢，也基本无法与大财团竞争。 在一个有着稳定、成熟的金融体系的国度，基准利率较低，普通的投资渠道回报率都很低；高回报的项目自己也接触不到。 比来比去，只好投资一套公寓了，恰恰楼市涨幅相当可观。越涨越投，越投越涨，一个循环呈现了。 二、多变的政策，不变的热情 韩国媒体指出，对首尔房市的调控曾经上升到国度政治层面了。文在寅政府若想抑止房价，就同等于将韩国之前几十年的政策推倒重来。牵一发而动全身，其难度，不可思议。 首尔房价本轮的上涨能够放在2000年之后的大背景中来看。 为走出亚洲金融危机，2000年以后，韩国想依托房市拉动经济。韩国央行实行货币宽松、低利率政策；韩国政府也开端减免房地产买卖的转让税。这样一来，大量热钱涌入进入房地产市场，拉高房价。 这构成了经济错误等和许多社会矛盾。文在寅就是在这个背景下，以左派的身份获选的。他的中心政纲就是“让社会重回公平竞争，让勤劳工作的人养得起家、住得起房”。 自2017年文在寅上任以来，韩国政府先后出台了23项政策措施，以期抑止房价。其中包含引进新的税种、限制房贷范围、打击投机性囤房炒房、增加房产供给等。 但正如很多人所说，一些政策毫无作用，以至适得其反。 假如房屋供给量能够跟上，或许能给房价降降温。但是，政策一方面为了维护绿地，限制新楼盘开发的面积和数量，另一方面又使具有多套房产的人捂盘惜售。 例如，今年7月底，文在寅否决了在一项首尔都市圈绿带（Green Belt）开发楼盘的提议，转而支持城市内的改造和更新，从而发明新的住房——他不愿意牺牲环境来压低房价，可是城市改造会耗时数年。 他引入的资本利得税也使得房东推迟出卖房产。该项税款规则，假如在搬入新房的三年内，房东将旧房出卖，则能够免缴资本利得税。这自然使得房东推迟出卖时间，直到房价涨起来。这也构成了房屋供给缺乏。 《城里的房子》作者、北京大学金融学副教授徐远指出：“不时以来， 韩国政府关于房地产行业的调控十分密集，这和我国的状况也十分相似”。换句话说，这是中、韩两个东亚国度的市场经济的共性：收不回有形之手。 但中国与首尔的楼市调控政策，还是有差别。中国限购，首尔不限购。这使得首尔的房子自但是然成为了韩国民众投资避险的伎俩。 因而，固然政策的多变加大了未来的不肯定性，人们买房的热情是不变的。以至能够说，多变的政策正是这种热情的来源。 路透社这样评价：“20多项无效的政策让人们倍感慌张和压力，他们反而会觉得机不可失，时不再来，往常必须求买点什么。” 这种对楼市的狂热追捧，以及房产价钱的水涨船高，让人不由想到1997年和2008年。 山雨欲来。 三、从买不起到不想买 首尔这座城市对年轻人并不友好。 首尔人，特别是年轻人，以租房为主。首尔的住房自有率（40%）并不高，低于香港（51%）和东京（46%），但高于纽约（32%）。徐远预测 ，“随着首尔房价不时走高， 房价收入比逐步增大，加上房贷进一步收紧，未来首尔的住房自有率将进一步降落。” 购房无望，阶级固化。首尔年轻人因而选择活在当下，“轻率支出”（“ ，Shibal Biyong”）：经过毫无必要的朴素消费来取得内心的均衡。好比被拒绝加薪之后，乘坐昂贵的出租车而不是坐地铁回家；也好比被老板痛斥之后吃一顿高档的寿司，重拾小小的高兴。 这个近几年才呈现的词暗含了首尔年轻人对未来的糟糕预期：反正买不起房，存不够退休金，不如早点放弃幻想，及时行乐。 中国大部分的“后浪”们，不也是这样活在当下吗？慎用政策，警惕泡沫，给年轻人留一丝希望。 最后开个脑洞，或许平壤才干辅佐首尔处置高房价问题了吧。 参考资料： 徐远. 2018. 城里的房子. Kim, I. K. (2010). Socioeconomic concentration in the Seoul metropolitan area and its implications in the urbanization process of Korea. , 44(3), 111-128. https://www.reuters.com/article/us-southkorea-economy-middleclass-insigh-idUSKCN2520K8 https://asia.nikkei.com/Opinion/Moon-Jae-in-must-deal-with-South-Korea-s-housing-bubble-now https://nationalinterest.org/blog/korea-watch/president-moon-jae-%E2%80%99s-housing-crisis-now-political-crisis-165228 https://koreajoongangdaily.joins.com/2020/07/20/business/economy/moon-jae-in-green-belt-housing-problem/20200720160300351.html https://foreignpolicy.com/2019/07/04/why-young-koreans-love-to-splurge-shibal-biyong-millennial-fuck-it-expense/ 本文来自微信公众号：海外掘金（ID：gold1849），作者：张威廉 声明：转载此文是出于传送更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益，请作者持权属证明与我们联络，我们将及时更正、删除，谢谢。 |
