希腊买房选对区域，5年翻番不是梦！

导 读

希腊政府2013年出台了被称为“黄金签证”的投资促进政策。按该政策规则，只需在希腊置办房地产25万欧元以上，投资者及其家眷，一家三代都可取得包含希腊在内，申根26国的永世居留答应。

受身边好友影响，笔者于2018年5月亲赴希腊买房，并亲历了希腊绿卡办理的全过程。2019年起，掌管米宅希腊移民业务，带领数十组客户赴希腊商考买房。往常，世纪大疫情阻隔了中国投资者的希腊商考路。这些年希腊发作了哪些变更？房子升值了多少？希腊哪些区域投资钱景更好？孩子赴希腊念高中，回国参与华裔生联考，可不可行？眼下在国内订房，办希腊移民，该怎样操作？米宅办希腊移民优势在哪？细致流程和费用如何？

今日起，我们将陆续推出《2022移民看希腊》系列专题，笔者将经过这些年来带队商考希腊的切身感受，恢复一个真实的希腊，呈现给大家！

上一回，我们聊了《高考有捷径！何必“千军万马过阳关道”？》（点击可阅读）的话题，讲到办希腊移民获取华裔生联考资历，是输送孩子进全日制本科的“救命稻草”，而希腊移民，又是最低成本参与华裔生联考，完成人生逆袭的途径！

今天我们的话题是《希腊买房选对区域，5年翻番不是梦》。

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希腊买房，选首都雅典好，

还是选几个度假岛屿好？

首先我们来了解一下希腊共和国概略

希腊位于欧洲巴尔干半岛最南端，北与阿尔巴尼亚、北马其顿、保加利亚相邻，东与土耳其交界（留意：爱琴海上简直一切岛屿都属于希腊，土耳其光有海岸线，简直没有领海），西隔爱奥尼亚海与意大利相望，南临地中海，与非洲的埃及相望。

首都雅典，位于希腊陆域部分中东部，西与古迹众多的伯罗奔尼撒半岛相邻，奥林匹克运动发源地奥林匹亚，迈锡尼古代遗址、斯巴达城邦都在伯罗奔尼撒半岛上；东面和南面散落着无数的爱琴海度假岛屿。

↑每届奥运会的圣火采集仪式都采自希腊奥林匹亚

以菲拉的蓝白教堂和伊亚的最美日落著称的圣托里尼岛，以及以风车岛著称的米克诺斯岛，是中国游客最常莅临的爱琴海“双岛”，近年来，到这里拍婚纱和度蜜月的游客纷至沓来。

↑圣托里尼岛伊亚小镇日落

↑圣托里尼岛上的绝景洞窟泳池酒店（ON SALES，900,000）

希腊最大岛屿克里特岛，相当于希腊的“海南岛”，面积8336平方公里（与地中海岛国，同样以希腊语为母语的塞浦路斯差未几大），人口60万（与崇明岛人口相仿），是希腊乃至整个西方文化的发源地。克里特岛是哪个以欧美游旅居多。首府伊拉克利翁是希腊第三大城市（相当于海口），岛西部的干尼亚是岛上最重要的旅游城市（相当于三亚），具有离地中海仅10公里，海拔2453米的白山（冬天能够滑雪）、欧洲最长的峡谷撒玛利亚峡、以及粉红沙滩等胜景。干尼亚的一线海景公寓，二房总价30万欧元起。伊拉克利翁和干尼亚都有国际机场，夏季有直飞欧洲各大城市的定期航班。

↑克里特岛上最重要的旅游城市干尼亚

↑干尼亚州西南部的粉红海滩

↑克里特岛干尼亚一线海景公寓，30万欧元起

此外，南爱琴大区，以骑士团出名，保存着欧洲和土耳其中世纪容颜的罗德岛；

西海岸爱奥尼亚群岛中，因电影《权益的游戏》取景地而走红的扎金索斯岛沉船湾；

↑扎金索斯岛

全岛都是世界文化遗产，奥匈帝国茜茜公主行宫所在的科孚岛，也是欧美游客十分喜欢的度假岛屿。

↑科孚岛

总体而言，国人较少涉足希腊离岛的缘由主要有：

1、价钱过高

目前除克里特岛干尼亚有总价30万欧元的一线海景房外，其他希腊岛屿上多以独立泳池的大面积度假别墅为主，总价逾百万欧元。

2、距离太远

疫情前，除北京有每周三班国航直飞雅典外，国内其他城市飞雅典，多选乘俄航、卡航、阿航，在莫斯科、多哈或迪拜、阿布扎比转机，转一次机单趟飞雅典至少需求16-17个小时。若要去往离岛，还要在雅典转一次机，再多耗费千元以上人民币的希腊国内段机票，太费周折。而欧洲各大城市在旅游旺季都有直飞希腊各岛屿的航班，飞行距离2-4小时之间，就像从中国各大城市都能直飞泰国普吉岛、印尼巴厘岛的航线一样。因而岛上房源以欧洲买家为主。

3、租金收益率较低

希腊离岛淡旺季分明，圣托里尼岛每年12-2月，克里特岛每年11-3月，分别有3-5个月的时间，是岛上酒店、度假村、民宿、餐馆、酒吧90%以上都歇业的空窗期，海上游乐活动也全部中止，这段时间往复岛上的交通工具只需班次很少的飞机或慢船，快艇也全都停航。因而，岛上房产的出租管理难度大，租金回报率相比首都雅典要低在0.5-1%左右。

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三面环山、一面向海、北高南低

从风水学角度看雅典富人区散布

首都雅典的房子，兼具身份功用（贴近25万欧最低门槛买最划算）、旅居功用（雅典南部大湾区各板块离海都很近）、投资功用（享“一带一路”比港和“欧洲的拉斯维加斯”埃利尼科的展开红利）、教育功用（进可攻欧美名校，退可守华裔生联考，希腊6大国际学校都集中在雅典）。因而，希腊买房移民，我们首推的还是雅典。

希腊全国分13个大区51个州。首都雅典在阿提卡大区的阿提卡州（阿提卡大区只设立了阿提卡1个州）。狭义的“雅典直辖市”，即以雅典卫城为圆心，半径只需4公里的Athes Center（雅典市中心），面积只需39平方公里，人口75万。广义的“雅典都市圈”，即整个阿提卡州（首都圈）面积3808平方公里，人口380万（约占全国人口的35%）。

↑希腊政区图

↑雅典都市圈地图

雅典周边的比雷埃夫斯、埃利尼科、格利法达、基菲夏，其实都是阿提卡州下面，与雅典市平级的“市”。假如把阿提卡州比作河北省，那么，雅典市好比北京市，比雷埃夫斯市（比港）好比天津市，埃利尼科好比雄安新区，格利法达好比“夏都”北戴河，基菲夏好比承德“避暑山庄”。

雅典都市圈，三面环山（西、北、东面都是山），一面向海 （南面是雅典大湾区），雅典盆地的地势也是北高南低，就似一双高跟鞋，“脚尖”帕拉约法里罗伸向南海，脚后跟则在北山半山腰的基菲夏。这个地形，像极了国内知名海滨城市青岛。

↑雅典都市圈地形图

风水学上，山南、水北为阳，山北、水南则为阴（如：华山北坡华阴市，长江南岸城市江阴市）。纵观雅典都市圈，传统富人区基菲夏在山阳，新兴富人区格利法达、沃里亚格梅尼，则既在山阳、又在海阳，是真正背山面海的风水宝地。而市中心东北面的圣帕拉斯凯维，则在山阴，朝南正好被一座海拔692米的山峰挡住，略显压制。

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雅典楼市“三个世界”划分

尖锐的雅典各区置业战略

↑雅典城市轨交网和雅典楼市“三个世界”的划分

雅典楼市的“第一世界”，位于埃利尼科“赌城”以南的Riviera湛蓝海岸区域，包含格利法达、武拉、沃里亚格梅尼、瓦里4个滨海新市镇。这里背山面海，是雅典最新潮的富人区，格利法达，有“希腊的芭提雅”之称，相似于三亚的亚龙湾，而沃里亚格梅尼半岛和瓦里的十里银滩，则相似于三亚的海棠湾和陵水的清水湾。

这里有沃里亚格梅尼自然温泉湖、格利法达高尔夫球场、游艇俱乐部、超奢华酒店群（如：四季酒店）、新潮的滨海酒吧、餐厅、时兴名店街，以及低密度，大多为一层一户的豪宅。

埃利尼科，在2004年雅典奥运会前，是雅典旧机场所在地。2003年机场搬迁后废弃，于是这块7.8平方公里的土地，就成了上海江湾机场（今新江湾城）、南京大校场（今南部新城）、郑州燕庄机场（今郑东新区CBD）一样不可多得的，能够重新规划、整体开发的欧洲首都央区的风水宝地。

该项目定位为欧洲最大的大都会综合体，包含欧洲版“拉斯维加斯”休闲文娱胜地、国际游艇码头区、现代化商业办公区、高端购物体验区、国际教育用地、高尔夫球场、大都会公园、高端滨海住宅区等，于2021年7月正式启动，可谓南欧未来30年最具投资价值地！该板块地价2021年7月相比2018年7月，短短三年间，上涨了80%。

2021年，在埃利尼科滨海区域，呈现了雅典几十年未遇的纯新房项目，也是全欧洲最高的滨海豪宅项目Marina Tower,售价7500-26200欧元(最高单价约20.9万元人民币/㎡），可谓雅典的“汤臣一品”3个月即全面售罄！

埃利尼科往南，越南房价越贵，一套60-80㎡的二房，格利法达均价超越40万欧，武拉、沃里亚格梅尼半岛均价则超越50万欧。

↑终年水温37℃的沃里亚格梅尼自然温泉，一年四季能够游泳

↑沃里亚格梅尼自然温泉对面的海边餐厅

↑2018年开业的雅典阿斯蒂尔皇宫四季酒店

雅典楼市的“第二世界”，介于埃利尼科“赌城”以北、比港-雅典-塞萨洛尼基铁路以东的雅典主城区范围。由南向北，大致可分为雅典大湾区、中心南新贵区、雅典市中心区、中心北中产区、北部富人区5个分区。

最南面的雅典大湾区，笔者引荐的买房区域是法里罗、阿里莫斯、埃利尼科这3个区，这里集聚了雅典最大的2个渔人码头和未来的“欧洲拉斯维加斯”埃利尼科赌城，一套60-80㎡的二房，均价都曾经30+万欧了。

↑处在卫城、比港、赌城“T”字路口的法里罗区渔人码头，全雅典属它区位最好！

大湾区里，笔者不引荐比雷埃夫斯市，这个希腊最大港口城市，距雅典市中心仅8公里，人口18万，有地铁1号线、3号线（规划中）、大湾区轻轨、比港-雅典-机场通勤铁路和机场快线公交X96路通达。

这座建在临海半岛上的城市，自古以来就是雅典海上贸易的门户，今日比雷埃夫斯市兴起于19世纪（相当于中国的清末），由于不受雅典限高影响（雅典市中心区及环雅典城市带有限高7层，建筑高度不得超越卫城的规则），因而比港有很多9-10层楼的百年老楼，这里虽是雅典的航运中心，就业机遇较多，但是市容老旧，仓储用地多，大型集卡多，客流量密集，很多土耳其人、中东人、非洲人寓居于此，亦是治安敏感区域。

↑比北京地铁还要历史长久的雅典地铁1号线比雷埃夫斯站

中心南新贵区，包含卡里地亚、新斯米尔尼、达夫尼、圣迪米特里奥这4个“盆地域”，以及伊利奥普利、阿吉鲁波利这2个“半山区”。“盆地域”路网稠密，交通方便，“半山区”则背山望海，居高临下，不少顶楼的房子既可远眺卫城，又可俯瞰2-5公里外的大海。

↑卡里地亚区2017年建成的希腊国度文化中心

大湾区3个区+中心南新贵区6个区，以下统称“南9区”。总体上，“南9区”都处在卫城、比港和赌城“三个中心”“三条连线”（R1、轻轨、R2）之间，“南9区”恣意一点到雅典的“三大中心”，即游客中心雅典卫城&宪法广场（好比粤港澳大湾区的广州），航运中心比港（好比粤港澳大湾区的香港）和休闲度假中心埃利尼科赌城（好比粤港澳大湾区的澳门），无论自驾车，还是搭乘地铁、轻轨或巴士，皆可在15分钟左右抵达，是雅典都市圈范围内区位条件最好的区域。“南9区”一套60-80㎡二房均价基本上在26-35万欧之间，贴近25万欧拿绿卡的最低门槛，可谓雅典都市圈范围内最大的一块价值洼地。

↑雅典南9区居民以本地希腊人和西欧国度移民为主，层次比市中心高大上很多

雅典市中心区，也就是以雅典卫城为圆心3-4公里半径的“雅典市”。

↑雅典的“地标”雅典卫城

↑宪法广场议会大厦

市中心各板块良莠不齐，既有以国度公职人员聚居的狼山贵族区、Airbnb短租收益全球TOP5的可卡提区等好区，也有宪法广场-协合广场-蒙纳斯提拉奇广场围合而成的“铁三角”治安敏感区，这一带是雅典最早的商业中心和轨交三线换乘枢纽，人流密集，且多为年代久远、现时入住率很低的骑楼（相似于上海金陵东路、厦门中山路这种，楼下能够遮风挡雨的建筑），一到夜里，骑楼底下就成了中东难民自然的“卧室”，市容和治安状况堪忧！

↑工作日的晚上，市中心协合广场区，空置率很高的居民楼

↑从协合广场到蒙纳斯提拉奇广场的路上，随处可见席地而睡的难民

↑雅典市中心买房，一定要避开的“铁三角”治安敏感区域

一套60-80㎡二房均价在市中心的价钱幅度相差很大，大致在15-30万欧之间。假如买40-80平米之间的一房或小两房，总价25-30万欧，在雅典市中心能够买2套。市中心，特别是离卫城、宪法广场、大理石体育场（第一届奥运会主会场）、考古博物馆等著名景点近的小户型，通常租金回报率会比较高，长租收益3-4%，短租收益以至能够抵达5-6%，但房源以老破小居多，房价自身的升值幅度不如“南9区”。

中心北中产区，国人关注度高的有圣帕拉斯凯维区、哈兰德里领馆区和阿马鲁西奥区。

北部富人区，即地铁1号线北端的基菲夏区，相比“第一世界”的新潮富人区格利法达、沃里亚格梅尼，基菲夏就好比上海长宁区的西郊、古北，是上世纪80年代构成的老牌富人区，居民以本地老克勒为主，人员素质高，贵族学校多是优点，配套设备相对老旧，道路也相对拥堵也是不争的事实。目前基菲夏一套60-80㎡二房均价基本上在30-35万欧之间，未来涨幅已遇到瓶颈。

中心北中产区3区+北部富人区基菲夏，以下统称“北4区”，“北4区”里，最不倡议再入圣帕拉斯凯维，这一区域由于过度炒作“学区房”概念，房价2年内曾经翻了一番，目前35-40万欧的均价已有“高位站岗”之嫌，而且上一章节我们也讲到，圣帕拉斯凯维地处“山阴”，风水不算好。

↑一个ACS美国学校，让圣帕拉斯凯维房价2年翻一番，这样的国际学校，雅典有好多！

↑雅典6大国际学校散布图

↑雅典6大欧美大学录取名录

“北4区”里，笔者较推崇的是介于哈兰德里领馆区与基菲夏传统富人区之间的阿马鲁西奥区，该区域具有雅典最大的Shoppingmall——THE MALL，以及2004年雅典奥运会主体育场，目前一套60-80㎡二房均价基本上在30-35万欧之间。

假如拿“北4区”和“南9区”做一个PK，笔者更倡议大家买南面不买北面，缘由有三：

1、南面有海，笔者多次强调，雅典自身具备投资、度假两种属性，在南面，这两种属性能够兼得，而在北面，投资获利空间不如南面大，度假属性也荡然无存！

2、展开前景，雅典未来向南看，北面则与城市未来展开的大方向南辕北辙。雅典的游客商业中心（卫城）、国际航运中心（比港）以及未来的休闲度假中心（埃利尼科赌城）都在南面，这就预示着未来的新兴产业集聚、更多就业机遇、更多人口导入都在南面，哪里有人气，哪里才更有商机，可见南面的房子未来的增值幅度一定是大于北面的！

3、通勤时间，“南9区”到雅典“三个中心”的通勤时间皆可控制在15分钟左右，2条地铁+Y字型轻轨，3条大路（10车道的辛格鲁大街、海滨的波塞冬大道、沿地铁2号线走向的沃里亚格梅尼大道）基本不堵车，而“北4区”只需基菲夏大街“智取华山一条路”，且不说较深受堵车搅扰，假如到比港、帕拉约法里罗、埃利尼科、格利法达等南部市重镇去上班，都必须先穿越市中心，比住在“南9区”，每天上下班往复至少多花1小时在路上。

↑未来城市展开向南看，机遇尽在雅典大湾区

雅典楼市的“第三世界”，位于比港-雅典-塞萨洛尼基铁路以西，低矮平房、人种混杂的“铁西”贫民窟区域。从雅典地铁站点的散布就能看出，铁西区的弱势，仅有2号线北端4站和3号线西端3站伸向“铁西”。这里的房子低至几万欧元一套，但是房价再低，笔者也不倡议大家买到“第三世界”去。这种既无升值潜力，又无租金保障的区域，米宅是绝对不碰的！

↑空中俯瞰雅典，从肉眼可见的建筑密度上，就能分辨出白茫茫一片的铁西区贫民窟与南部雅典大湾区规划参差有致、低容积率豪宅区的差别！

最后，来说一说未列入“三个世界”范围的雅典国际机场东侧沿海三镇。

拉菲纳，是雅典都市圈内仅次于比港的第二大港，有去往米克诺斯岛的快艇。拉菲纳周边森林茂密，曾发作过严重火灾；

阿尔泰米扎，是离机场最近的东部沿海市镇，从这里眺望外岛，视野极佳，但处在飞机航道下，有噪音污染；

机场东南方向的拉夫蒂港，滨海休闲文娱项目多，沙滩好，算是东部沿海最宜居的市镇。

整体而言，东部沿海没有像样的城市配套设备，虽有一些30+万欧起价的滨海别墅，但质量不高（大多像农民房），除非自住（前提是你喜欢过陶渊明式“世外桃源”的佛系生活），否则很难出租，升值空间有限（近一年简直没啥涨），不引荐大家置办。

↑雅典东部海域水质清澈见底

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希腊房价今年估量涨10%以上

往常买，立省40万人民币！

今年3月22日，希腊央行(Bank of Greece)在其官方网站上发布了希腊2021年第四季度的房价指数。

这些数据是希腊官方发布的权威数据：

1.希腊房地产市场在2021年继续表示强劲，和2020年第四季度相比，希腊2021年第四季度公寓价钱上涨了9.1%，其中，雅典所在的阿提卡大区的公寓价钱上涨了10.5%，较全国平均水平高出了1.4个百分点。另外，2021年希腊年均增长率为7.1%。

2.和2020年第四季度相比，希腊2021年第四季度新公寓（房龄在5年以内）的价钱上涨了9.8%，二手公寓（房龄在5年以上）的价钱上涨了8.6%，涨幅低于新公寓。

固然俄乌战争给更普遍的市场环境带来压力，但高通胀和外国买家对希腊房地产的强劲需求，估量将使希腊房价在2022年坚持两位数的高增长速度。

↑从雅典各区2011-2021房价走势图看，2017年雅典房价触底反弹，走在持续上升通道，但仍未超越十年前的峰值！

研讨表明，希腊房地产市场是在地中海地域表示最好的，由于租金与房产上涨的价钱坚持同步。据官方讲演称，Mykonos（希腊）以7.4%的回报率位居地中海地域收益率榜首，而Nice（法国） 和Marbella（西班牙）的回报率分别为4.3%和4.2%。Paros（希腊）以7.1%的收益率排名第二，Santorini（希腊）排名第三（6.3%）。

↑2021年希腊各区域租金回报率

特别是目前（2022年3月），欧元兑人民币汇率处在近6年来的新低，相比2020年7月最高时的1：8.32，目前1:6.99的汇率，直降15%，相当于房价打了85折！

↑2015年以来欧元兑人民币汇率走势图

再加上米宅限时推出的希腊购房移民“全场95折，免移民效劳费”的活动，使得2022年春，在我们行将看到抗疫全面胜利，世界行将重新开放前夕，往常办希腊移民，利率差+米宅让利，着实为您省下五分之一（至少40万元人民币）的成本。

不要等到欧元利率反弹，国门开放，希腊再现2018-2019年时“井喷式抢房”，米宅取消让利时，您再后悔不已。

往常，您完整能够在米宅的指导下，从冷静容，淘希腊笋盘，在国内办完腊购房移民的一切手续，待到来年春天，就能够直接拿着“粉卡”，来一场说走就走的欧洲旅游了，多好！

↑以上为2022年3月31日报价

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