实探|上海愚源名邸和宝珀公寓,“内环”是不是独一底牌?

凤凰网房产上海站本次《凰家探盘》栏目，实地探望了长宁区的愚源名邸和静安区的宝珀公寓，为了帮大家看一看，除了地段，这两个盘还有哪些闪光点？

依据官方公示，本次愚源名邸（存案名：晶苑）推出154套房源，均价12.5万/㎡，宝珀公寓（同存案名）299套房源，均价11.2万/㎡，两个项目的入围门槛都是1:2.5，即认购数超越房源数的2.5倍才会触发积分。

愚源名邸：难道真的会好卖？

愚源名邸位于长宁区安化路118弄，地处上海内环内江苏路板块。项目东至江苏路、南至安化路、西至凤冈路、北至新中小区。整个项目被老小区包抄，有网友戏称愚源名邸像是“做了美丽家园的老公房”。

（凤凰网房产上海站航拍）

目前愚源名邸南面的安化路正在整修，路况比较差。安化路对面有一个如家酒店和许多旧房，1号楼对面有些待拆建筑。

愚源名邸小区体量很小，小区共包含5栋多层矮楼，整体排布成L形，1#至4#为6-7层，5号楼是4层，6号楼目前是售楼处，之后会改为小区公建配套。

小凤凰于工作日下午4点03分抵达售楼处，门卫表示曾经销售下班，不再接待，并且看房需求验资首套600万，二套1200万。小凤凰表示想进去看一眼，被保安无情拒绝：“我们是国企，都正常上下班的”。

之后，小凤凰看到愚源名邸售楼处门口张贴的一张告示写明，接待时间为“周一至周五9:00-16:00”。

据门口保安人员透露，愚源名邸往常意向客户已超1000组，但是只需100多套房，触发积分板上钉钉，“没有高分别想了”，保安大哥如是说。

或许愚源名邸真的有“任性”的底气。长宁区历来是上海新房楼市小透明，供给终年挂0，更遑论像江苏路这样比较中心的地段，冷不丁冒出几栋楼，感兴味的确实不少。

项目开发商上海伟信置业展开有限公司从属于长宁国资委旗下，地块前身是2010年开端动迁的长宁区39邻居旧区改造项目。

愚源名邸距离2/11号线江苏路站直线距离800米左右，实测步行11~12分钟，距离中山公园商圈仅1站路，龙之梦、来福士、玫瑰坊等长宁最繁华的商场都在这边。

项目1.5公里范围内具有四家医院，愚园路第一幼儿园就在项目20米外，左近还有愚园路一小、开元小学、延安中学、市三女中等学校。（仅作为距离参考，不视为学区承诺，对口状况以当年度教育部门公示为准）

地段价值无须置疑，愚源名邸在产品设计方面稍微有点可惜。项目本次将推出154套房源，包含31种户型，其中：

约93-104平米1房共计8套

约107-118平米2房共计51套

约121-161平米3房共计24套

约167-177平米4房共计48套

约166-279平米复式共计23套

大面积做出了不少1房、2房的“小户型”，与市面上的需求南辕北辙，也让愚源名邸功用性大打折扣。几个大户型还不错，但小户型很多是长条形，还有些暗卫，温馨度也受影响。

思索到愚源名邸单价要12.5万/㎡，最小的户型也破千万，这普通是改善型客户的目的价位，愚源名邸的户型似乎并不算匹配。

（愚源名邸部分户型）

愚源名邸为装修托付，网传装修品牌包含博世烟灶、威能地暖、大金中央空调等。

宝珀公寓：未来想象空间更大

宝珀公寓位于上海静安区西藏北路板块，位置在新静安和虹口两区的交界处。项目西至宝通路、北至宝源路、东抵启东路、南至川公路。

宝珀公寓南侧紧邻上海3号线轻轨，这也是项目的最大硬伤——噪音，其中最近的2号楼距离轻轨仅20米，网上有人测过，轻轨路过时左近分贝超越70（3号线再往南就是虹口区）。

宝珀公寓总共3栋楼（1#12层、2#17层、3#27层），可售房源299套，均价11.2万/㎡，装修品牌有威能地暖、大金空调、旭格门窗等等。

宝珀公寓在几百米外的壹丰广场1楼开了展示中心，工作日的下午里面没什么客户。

宝珀公寓项目公司上海集银房地产开发有限公司，母公司为青鸟控股集团有限公司，是杭州一家本土国企，在上海没有别的项目。

宝珀公寓户型比愚源名邸好一些，主力户型是约89～128㎡左右的小户型，细分为7种。

最好的是91㎡两房，三开间朝南，不外就1个卫生间，而且套数未几。其他户型就比较普通，进深比较长，也有暗卫。

目前宝珀公寓周边城市界面不算好，很多待拆建筑，门口路也比较窄。

（启东路现状）

宝珀公寓所在的西藏北路板块，目前已入市新盘中兴路一号，均价12.98万/㎡，而宝珀公寓一路之隔就是去年底融信&保利&招商分离体拿下的“静安区中兴社区C070202单元268-01地块”，地块成交价52.129亿元，楼面价72000元/㎡，住宅套数下限724套。

凤凰网房产上海站踩盘发现，目前融信&保利&招商中兴社区地块曾经开工，施工铭牌显现，项目开工时间是2021年7月，竣工时间为2024年8月。

（融信&保利&招商地块）

（从中兴路一号窗口视角看宝珀公寓）

项目西侧地块规划了一个幼、小、初12年制教育体系学校，宝源路北区规划为商业效劳用地，东侧还将建成一小片绿化，能够预见，宝珀公寓未来还是有一定想象空间的。

总体来看，这两个新盘都有无法疏忽的硬伤，好比愚源名邸的户型，宝珀公寓的噪音，但在上海，“内环”2字就有不小的吸收力，两盘价钱也不算离谱，应该不缺买家买单。鉴于两盘入围比都是2.5，估量触发积分的概率不高。