天文位置早已不是一个商业胜利的绝对条件

过去40年，简直每8-10年都会阅历一次商业的迭代，从80年代初马路边的大棚专业市场到90年代质优价廉的大型超市，从90年代中后期百货业的蓬勃展开到2000年代购物中心的呈现和爆发，每一次大展开都是排浪式的。

每一次迭代，都催生了商业方式、商业物业价值的再生。这一次到了2010年代线下商业的演进遇见了数字反动，线下批发的崩盘就显得有点摧枯拉朽了。

从中国到欧美，百货、批发的倒闭潮似乎不绝于耳，曾经持续多年，而且倒下的很多都是占领商圈位置的物业，以至你还会晤到很多新建的商业，位置不错却依然运营惨淡。

不是说商业就是考究LOCATION、LOCATION、LOCATION吗？那么好的LOCATION却也解救不了一个时期的变更，未来的转型之路又在哪里？

天文位置很重要

占领消费者心智的中央更重要

10月份以来，多家老牌百货接连闭店，或停业调整：

运营13年的沈阳新世界百货中华路店、开业16年的苏州大洋百货、深圳天虹君尚百货中心店、厦门巴黎春天百货嘉禾店、贵阳本土老牌百货国晨百货大西门店、重庆王府井百货解放碑店等等。

此外，我国最早的民族百货之一的上海永安百货，已是百年老店，以及开业超24年之久的上海虹桥友谊商城也进入停业调整状态，而韩国乐天百货正采取行动从中国撤出，目前也进入了最后阶段...

这些项目失败的不是他们的天文位置，事实上他们天文位置都很优越，简直都是城市的中心，以至曾是风光一时的商圈中心。他们败在了另外一个位置上，那就是消费者心中的位置。

消费者变快了，而他们反响慢了。

以变应变，一直占领消费者的心智中央，是重构物业运用价值的起点。最大化其物业价值就需求以占领心智为目的的循最高最佳的运用准绳对其中止重新定位，使其焕发新的生机。

商业在用处和定位上的转型并非往常才呈现的事情。认真察看你便会发现，历史上城市中心或区域中心不时都在悄然演化，其价值已远远超越了建筑物和地域最初的用处。

— 1800年代后期的仓库区正在演化为一个为企业家和创业者打造的新公寓，并且提供公寓产权以及充溢生机的当地美食场所;

— 20世纪初的牛肉包装厂被改造为食品大厅;

— 20世纪60-70年代的的百货商场转变为一个新的城市部落。

— 上世纪的生物研讨所引入餐饮、酒吧、咖啡、艺术、书店、分离办公，被打构成集办公、文娱、生活、文化功用于一体的新型城市商圈和7x24全天候生机社区。

相似的城市更新正中国的一二线城市正越来越多。

这些建筑物的再应用都能够被以为是一个触及人们如何发挥生活、工作、购物、社交和游乐的协同作用的改造过程。

这一过程最中心理念就是场所营造。

数字化催生兴味专业化

文化-社交-体验的场所营造方式崛起

数字化突破了地域限制，并引领各范畴逐步走向专业化。

科技正在极大水平地重塑购物，商场以及天文上静态的商业市场的经济性。经过点击智能手机上的一键式支付选项，无论是在阿纳海姆还是阿姆斯特丹，到最近的购物中心的旅游时间都减少到只需点击家中或工作台上的鼠标即可。包裹通常提供免费配送或运费补贴。

专业化促成了Bonobos和Amazon Books的兴起、人们对手工啤酒和酿酒厂的偏好、以及日益复杂的MX4D和4DX技术，让你感受和嗅到电影或视频游戏系统的场景。同时，专业化和差别化也招致商业、工作场所和广义的社区感越来越紧密地融合。

换句话说，让共同兴味、共同背景、共同文化的人吃住玩乐购都在一同，成了移动互联时期新的生活方式。

而批发空间的这种经济破坏对商场产生了非对称的影响。传统的小型区域性购物商场的长期生存才干曾经变得难以维持。由于一个12万平方英尺的百货商店的关闭可能留下其他隐患，会产生进一步的下行风险。

环顾周围，共同的文化—社交—商业体验的方式正渗入市场。无论是亚特兰大的庞塞城市市场，魁北克市的公共市场，亦或是雅典的蒙纳斯提拉广场，这些都在尝试向多用处中心转型。

▲亚特兰大的庞塞城市市场

▲魁北克市公共市场区

▲雅典的蒙纳斯提拉广场

因而，如何将范围较小的区域性购物中心(可能是堕入困境的)改构成富有生机的多用处中心这一话题成为了目前实体商业关注的焦点。

场所营造

发明有降服力的到访理由

固然实体购物依旧遭到人们的喜欢，但消费者的请求却不时在不时的进步：除了购物的基本功用外，愈加追求体验感。

Place-Making（场所营造）这一看似简单但又包含着丰厚“学问”的词语在升级消费者体验感的过程中发挥了重要作用。简单地讲，场所营造的目的在于经过发明具有降服力的理由吸收人们前往某个中央。场所营造的过程主要思索五个方面：

■ 休闲：餐馆、酒吧、电影院、体育设备和活动将有助于吸收消费者延长他们的停留时间。增加隶属休闲区域（例如：新的餐饮概念，以及主题公园）来吸收更多的人。

■ 科技：应用科技与批发的高效分离，应用科技的辅佐使其更具有吸收力。无论是在场景内部、社交媒体，还是在线批发数字一体化都至关重要。

■ 可持续和福祉：开发人员有义务确保环境不会构成伤害，并有机遇确保对环境有所辅佐。一个中央的内部和外部可持续性会影响公众的感知方式。

■ 垂直批发：固然批发业传统上避免进入高层建筑，但最近呈现了这种展开方式趋向 - 特别是在亚洲市场。高层建筑与住宅和商业租户相分离的视觉冲击力能够成为一个地域的真正吸收力。在一些黄金地段，可用土地的数量十分有限，垂直建筑的合理运用能够取得丰厚的回报。

■ 规划：与商业展开的其他方面一样，规划制度可能带来应战。开发一个集住了许多不同功用的中央，需求与规划部门共同制定强有力的总体规划。

图片来源：CBRE RESEARCH DECEMBER 2016

后主力店时期

消费者的需求才是最大的主力

业绩不佳的区域性购物中心能够转变为动态的多用处中心，以坚持长期的生机。

这一过程的步骤能够经过首字母缩略词LADS来概括。这样一来，房产将为业主提供增值的价值，并演化成一种充溢生机的社区枢纽，而这种社区枢纽关于场所营造至关重要。

所以决议场所营造的胜利与否，至关重要的一点是如何将批发业与效劳中心圆满组合，以发明具备生活-工作-文娱协同体验效果的多用处中心。

传统的美国购物中心方式（即以百货公司为依托的批发中心，主要以服装为主，周围是停车场）也正遭到一些市场过度销售、电子商务销售增加以及消费者偏好变更的压力。因而，许多购物中心经过再开发和再应用，来确保未来的胜利和生机。

假如一家堕入困境的百货公司倒闭，商场依旧能够维持生机，是由于有一个精心谋划和多样化的租户组合。该物业长期依旧可行，并产生高于行业的规范回报。例如，多余的停车位转换为创收的非批发用处、住宅、有限的效劳酒店和公交车站等。

这种案例在中国和全世界并不鲜见，这里举两个美国的例子：

■ 韦斯特菲尔德大学城中心

韦斯特菲尔德大学城中心（UTC）的转型过程就很好的诠氏缢场所营造。 固然Sears于2017年7月在UTC关闭，但该中心正在中止5亿美圆的分阶段扩张，其中包含一个扩展的Nordstrom; 以及一个名为The Pointe的户外用餐区，以从农场到餐桌和名人厨师驱动的餐馆为特征。Amazon Books和Bonobos等在线批发商在UTC有专卖店。 一座23层，300个单元的住宅大楼正在树立中，计划于2019年开放。

■ 迈阿密设计区

迈阿密设计区（MDD）的打造出全新的逾越18个方块的“艺术灵感型”计划，并分为三个阶段开放。该区域曾是一个破败的住宅，设计和家具企业区域。

其改造后设有餐厅，住宅单元，酒店和办公空间的奢华购物区。可容纳160家奢华批发商，119间客房的酒店，15至20间餐厅，奢华公寓以及多个文化和设计展厅。并入驻超越160家朴素品牌，其中许多是多层次的旗舰店。

从创意到落地

你要走过九九八十一难

但是，有两个主要缘由招致区域购物中心向多用处项目的转换停顿迟缓：

■ 大范围改造需求取得相关利益方的批准

用处转换，在哪个市场中都不是小事。政府的规划管控这一关是必须求过的。

在某些状况下，当地政府或社区认识到，由于市场的变更，商场需求重新开发。 市长、城市或社区展开部门或经济展开机构可能更倾向于重新开发不再作为购物中心生存的房地产。

变更用处和大范围的建筑改造会触及到政府规划审批、商场一切者、主力租户合约、银行贷款方和其他人之间的契约，限制和义务相关的若干问题。

在引入非批发用处的场所营造过程中还需求思索相关文件的细节、运营和财务表示、以及社区的利益和需求。这一系列过程在很大水平上限制了转型速度。

■ 相关条款的制定修正以及决策剖析对比

租户租约的条款和条件也必须作为将区域性购物中心改建为多用处中心的计划的一部分加以处置。例如，这样的计划应该包含的房间数量、面积，重建总体规划的可行性剖析、条款以及租金等。

总结与启示

作为数字反动的结果，技术进步为专业化开辟了商业空间，并改动了批发房地产范畴。请记住，在数字时期，你在消费者心中的位置比你在城市的位置还要重要。

批发空间的转型对商场产生了错误称的影响，高档的超级区域中心表示良好，而一些较小的区域中心在主力店分开时可能面临更大的风险。

关于堕入困境的商场的多用处重建能够成为选定的专业批发，餐饮和文娱用处的动态组合，吸收和支持可行的非批发用处，例如有限的效劳型酒店，医疗办公室和住宅。

多用处重建项目能够经过其住宅部分，资助年轻的独身人士，夫妻和家庭一切的家庭，以及盼望享用温馨社区的老年婴儿潮一代，满足他们对更健康，更积极的生活方式的需求。

在将场地从区域性购物中心过渡到多用处时，必须思索到当地市场的动态，包含恰当的租户组合、下班后该区域的人口停留状况。

从区域性购物中心转变为多用处中心需求市场情报，战略规划和坚实的资本 ——这就是为什么这种转换不会像商店关闭那样快速发作的缘由。

转换计划需求处置相关利益者权益和租户租赁条款惹起的问题。

在重建总体规划中，最高和最佳用处的可行性剖析应思索诸如可行性，运用和多用处中心的批发、餐饮、文娱和住宅部分的市场机遇。

最高和最佳用处可行性剖析还可能触及一系列概念性的场中央案，战略性和可执行的租赁计划，营销和演示资料，以及额外的方式剖析和财务失职调查。

转换为多用处项目是场所营造必不可少的协同作用的一部分，这显现着数字时期人们生活、工作、购物、社交和游玩的场所不时变更的实质。

本文转载自：中购联、知学学园

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