杨浦【金隅外滩东岸】售楼处：400-763-1618转73355【售楼中心】，占领内环内地段，位于东外滩板块。

杨浦东外滩，外形酷似钢琴的郎朗音乐世界映照着蓝天的影子。

从2035规划来看，未来的东外滩区域是宜业又宜居的。

2021年，美团、B站、字节跳动等大厂在东外滩拿地，分别斥资约56.4亿、81.18亿、20.4亿。

“成为科技创新高地”，东外滩也的确在朝着这个目的努力。

东外滩的优势在于还有大量的旧改土地贮藏。

依据规杨浦滨江南段细致性控制规划公示稿，新增规划超30幅含住地块。

未来区域内或将有10000套以上的新建住宅上市，其中包含有低密度、多层住宅及高层住宅等。

保存的29个历史风貌邻居，未来也将打构成具有寓居、商业等不同作风的街区。

互联网企业所在的地段，通常不是一个城市顶级的地段。

北京最好的地段是东三环国贸，但那里没有很多互联网企业。

上海最好的地段是静安寺、南京西路、陆家嘴、淮海中路，但那里也没有很多互联网企业。

往常北京的互联网、科技型企业散布在后厂村路。

上海的互联网、科技型企业散布在漕河泾、张江，听说华为都要去青浦淀山湖了。

所以东外滩的上限你应该能看到。

【评测指数】

02

项目测评：金隅外滩东岸

2020年7月，惊动上海土地市场的杨浦区江浦社区R-09地块，被大黑马金隅69.2亿拿下。

金隅江浦地块，与仁恒蒋家浜项目（仁恒海上源）仅一河之隔，两者享用着简直相同的配套能级。

金隅为了拿下这幅地块付出了很大的代价，38.3%的高溢价率，成交楼板价85764元/平。

该楼板价比当时北外滩街道HK271-01地块（招商外滩玺）还要贵4000元/平。

金隅由于拿地成本高，所以究竟开盘均价会是多少，目前还是未知数。

项目优优势剖析：

优势：

1、国企开发商

在当前大背景下，国企开发商至少能够让购房者放心置办。

2、户型正气温馨

普通市区的新房，开发商会牺牲小户型产品来成全大户型产品，而金隅这次的99平小户型也做的不错，南北通透，正气温馨，而且比较少见的是把99平小户型也做成了两梯两户格局。

3、生活圈配套

生活圈内的商业、医疗、教育配套，比较齐全。

优势：

1、受高地价拖累

金隅地块在地段上并无绝对优势，但楼板价却大幅高于一河之隔的仁恒地块。对买房人来说，更高的开盘均价或许会让很多人犹疑不决。

2、周边环境欠佳

地块东侧靠近内环高架，北侧紧靠周家嘴路，周边在建工地较多，整体路况、空气质量堪忧。

3、地块存在硬伤

金隅地块曾经是一幅工业用地，土壤重金属污染修复工作耗时数月，直到2021年3月底才公示设计计划。

【评测指数】

03

交通测评

金隅外滩东岸相较仁恒海上源，距离地铁站稍远。

项目距离轨道交通8号线黄兴路站与12号线宁国路站，步行距离均约为1.1公里。

各商圈地铁通勤时间

由于北侧紧邻周家嘴路北横通道，东侧靠近内环的黄兴路匝道，项目在自驾出行上能够说是十分方便。

各商圈驾车通勤时间

PS：工作日20:30，高德地图（非高峰时段，仅供参考）

【评测指数】

04

商业及医疗配套测评

商业配套方面，项目2公里范围内，包含互联宝地、紫荆广场、旭辉Mall、百联滨江购物中心等，周边商业还算比较健全。

其中，互联宝地属于科创园的商业配套；紫荆广场体量有10万方，人气比较不错；旭辉MALL是一个集艺术和生态为一体的社区型商业；百联滨江购物中心为了错位竞争，更多地增加了餐饮、休闲文娱等功用性业态。

医疗配套方面，项目2公里范围内，有两家优质三甲医院：上海交通大学医学院隶属新华医院、复旦大学隶属妇产科医院（红房子医院）。

其中，新华医院比较著名的是儿科；红房子医院是我国历史最长久的妇产科医院之一。

【评测指数】

05

教育配套测评

金隅外滩东岸周边的公办教育配套里，齐齐哈尔路第一小学，是板块内一所不错的学校，属于杨浦区公办第二梯队。

项目西侧还规划了一所九年一向制学校。

需求摇号入学的上海市民办阳浦小学以及上海外国语大学隶属双语学校等杨浦顶尖民办学校，也在项目周边。

买新房不能对学区抱有很高希冀，究竟存在不肯定性。

【评测指数】

06

产品测评

金隅外滩东岸总共包含12栋高层，容积率2.37，绿化率35%，车位配比1:1.2，小区自带会所，可售套数726套。

主力户型为建面约99平3房2厅2卫、约135平3房2厅2卫、约148平4房2厅2卫，一切楼栋均为两梯两户格局。

金隅在户型上采用了更稳妥的设计，基本是市面上比较主流的户型设计，99和135平三房都做到了三开间朝南，主卧套房的设计。

148平的4房属于紧凑型设计，单从寓居温馨度来看，要好于仁恒海上源，房型更为正气。

杨浦【金隅外滩东岸】售楼处：400-763-1618转73355【售楼中心】